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长短结合解决高房价问题

2016年，部分城市房价暴涨，除刚需、改善型需求积极入场外，更多的是提前刚需、提前改善型需求释放。在房价即将暴涨的强烈预期下，有些房地产开发企业“捂盘惜售”，一些中介机构趁机炒作房价，更有各种“首付贷”押宝房价短期暴涨套利，这些都是市场短期失灵的直接表现。9月30日后，北京、上海、杭州、南京等多个房价上涨较快城市出台房地产调控政策，涉及提高首付比例、收紧贷款政策等。11月底，上海、天津调控再度加码，政策更趋严厉。

短期看，这种加强市场监管的措施，有助于消除“恐慌性”购房预期，在一定程度上降低可能快速到来的市场风险。要看到，在当前信用货币制度下，房地产的流动性大大提升，金融属性也在增强，甚至具有适合投资、投机的特征。所以，人们对房地产行业的认识也应随之深化，特别是要在构建房地产健康发展长效机制上形成共识。

第一，应划分市场和保障的界限，建立市场化的住房供应体系。房改以来，中央和各级政府从财政、金融、土地各方面支持保障房建设，并给予部分保障房产权，很多中低收入者实现了住房改善。不过，这也形成了新的分配不公，中等收入者成为了一个“夹层”——商品房买不起，但又超出了保障房的申请条件。在目前实物保障房已基本满足需求的情况下，将住房供应交给市场，对困难群体进行精准补贴，应该是兼顾公平和效率的最优选择。

第二，适应城镇化趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。“要人不供地”的城镇化，是部分城市住房供应短缺的一个直接因素。改革之初，农民工做候鸟，城市是挣钱的驿站，家乡是最终的居所。随着户籍改革的深入，到城市寻找美好生活已经不再是奢求。每年新就业大学生、进城务工人员，是城市的建设者，也应该成为城市成熟基础设施的享有者。一个土地供应有弹性、房价稳定的城市，才能吸纳就业、吸纳人口，最终实现良性循环。

第三，推进房地产税收改革，降低交易环节税费、提高保有环节税费，适时开征空置房房产税。当前，我国房地产税收体系主要有10个税种，涵盖开发建设、交易和保有等各环节。房地产税结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。应推进房地产税改革，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通；增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。

第四，改革住房公积金制度，真正发挥政策性金融机构的作用。作为房改的产物，住房公积金制度已经给缴存者提供了低利率的贷款支持，并以税前抵扣的方式，给缴存职工节省了个税支出。时至今日，住房公积金面临资金池较为封闭、贷款额对购房支持相对不足等问题，亟需改革。各地公积金中心积累了大量缴存职工的工资收入、职业变动等信息，并已拥有可观的优质贷款资产，已颇具政策性金融机构的雏形。如以改善职工体验为导向，以增加缴存职工购房支持为抓手，深入推进住房公积金制度改革，相信公积金制度会焕发新的生机，也会给房地产供需两端提供长期稳定的资金来源。

稳房价，重在稳预期。现在，一些城市的房价已经“高处不胜寒”，政策腾挪空间越来越小，只有长短结合，打好“组合拳”，才能实现房地产行业的平稳健康发展。

（来源：中国经济网-《经济日报》）

多措并举发展住房租赁市场 让租房省钱更省心

规范发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是实现住有所居的重大民生工程。据测算，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，以青年人为主，主要是外来务工人员、新就业大学生等新市民。近年来，我国住房租赁市场不断发展，在满足城镇居民特别是新市民住房需求、促进新型城镇化等方面发挥了重要作用。

文 | 刘志强

“空调、冰箱、洗衣机、沙发一应俱全，邻里就有健身房、图书馆、商业街，月租也就1500元。”住在广州泊寓万汇楼租赁住宅里，刚毕业的大学生小张感觉不错：“省钱省心，还能交到一群好朋友！”营业8年多来，这个有着300多套房间的租赁项目一直广受羊城新市民青睐，2016年全年的平均出租率高达96%。

规范发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是实现住有所居的重大民生工程。据测算，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，以青年人为主，主要是外来务工人员、新就业大学生等新市民。近年来，我国住房租赁市场不断发展，在满足城镇居民特别是新市民住房需求、促进新型城镇化等方面发挥了重要作用。

政策激励、扩大规模，发展租赁住房市场

享受生活性服务业相关支持政策，鼓励金融机构提供金融支持，支持符合条件的企业发行债券、不动产证券化产品，税收方面也给予优惠政策……近年来，在众多利好政策的鼓励下，社会资本积极进入住房租赁领域，市场供给规模得到有效扩大。

由万科集团投资的长租公寓品牌——泊寓已在全国14个一二线城市开展业务，房间总量接近1.2万间。泊寓的客户人群定位在城市青年群体和创客人群，租金水平与周边小区租房价格接近。凭借较高的性价比，大部分泊寓项目获得欢迎，常年保持九成以上出租率。

此外，链家、我爱我家等房地产中介机构也正积极通过租赁等方式筹集房源，用于市场化租赁。据介绍，在目前的住房租赁市场主体中，有的是由政府参与投资、引入社会资本经营的，如上海青客公司；有的则完全属于社会资本，比如魔方、优客逸家等。

在上海、广东等外来人口集聚的省市，租赁市场发展尤为快速。在上海，租赁市场的专业机构数量、房源收储规模近两年均呈现较快增长。据不完全统计，房源在200套以上的住房租赁企业已经超过30家，几家业务规模较大企业的房源数量增长明显。比如“青客”，2015年初仅2.5万间，如今已近5万间；又如“自如”，从不足2万间扩大到4.5万间。在广东，省属国企正在合力组建专业化住房租赁平台。目前，相关方案已通过审定，首期项目总投资约50亿元，涵盖全省11市、运营规模约70万平方米。

住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人表示，企业投资经营租赁住房，对于规范住房租赁行为、稳定租赁关系、稳定租金水平、提升租房品质起到了积极的作用。

措施频出、完善机制，构建购租并举的住房制度

在鼓励企业进入租房领域的同时，近年我国还通过鼓励个人出租住房、扩大公租房保障面等举措，让更多人住有所居。

为扩大公租房覆盖面，住房和城乡建设部对公租房政策进行了完善，把在城镇稳定就业、符合条件的外来务工人员、新就业大学生等逐步纳入保障范围，并督促各地加快公租房项目配套设施建设。上海市的公租房政策已经实现了对在沪合法稳定就业常住人口的全覆盖。截至2016年底，上海已累计供应公租房源约10.5万套，已入住约8.6万套、19.6万户。

为保障租赁住房建设，我国鼓励各地将新建租赁住房纳入住房发展规划，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排；鼓励地方政府盘活城区存量土地，增加租赁住房用地供应。

为鼓励个人出租住房，我国出台了税收优惠政策：个人出租住房由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税，对出租住房月收入不超过3万元的，暂免征增值税。

扩大供给的同时，我国还采取了一系列措施鼓励住房租赁消费，构建购租并举的住房制度。比如，落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续；对非本地户籍承租人，可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务等；对个人承租住房的租金支出，财税部门还将结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

加强监管、规范市场，增强租房者安全感稳定感

“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、不退押金……长期以来，种种乱象给租客们带来了不少烦恼，也影响了租房市场的良性运行。

针对这些问题，住房和城乡建设部于2016年集中开展了房地产中介专项整治，严肃查处扰乱住房租赁市场秩序等违法违规行为。整治以来，已先后通报14起典型案例、51家违法违规的房地产中介机构，起到了有力的震慑作用。下一步，还将全面建立相关市场主体信用记录，对严重失信主体实施联合惩戒。

为加强监管、构建稳定的住房租赁关系，各地也都积极行动起来。2014年5月，上海市结合“创新社会治理，加强基层建设”的总体要求，印发了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》，对房屋出租人、转租人、承租人及房产经纪机构的违规租赁行为大幅提高了处罚标准。广州、深圳等地也以考核量化指导为手段，对违规租赁行为，特别是对不办理房屋租赁合同网签的中介机构和不报送租赁信息的物业企业重点处罚并予以曝光。

据了解，住房和城乡建设部正在制定住房租赁合同示范文本，以规范住房租赁行为；还将推进相关条例起草工作，以规范租住相关主体的权利和义务，突出保护承租人权益，增强租房居住的安全感和稳定感。