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中小房企流动性危机或下半年浮现 二三线成拿地主战场

热点城市房贷利率优惠减少、公司债发行收紧、私募资管产品被严控等，近期一系列迹象显示，房企融资“水龙头”正被拧紧。有机构预言，中小房企流动性危机或在下半年浮现。业内人士表示，杠杆率过高的激进型房企、融资渠道少的边缘型房企将是资金链风险爆发的重灾区。在“去杠杆”背景下，投机资金将被挤出，行业集中度有望进一步提升，房企拿地将更为谨慎。

“去杠杆”进行时房企融资不断收紧

去年，因大部分房企销售业绩良好、融资渠道畅通，房企融资成本显著下降。同时，“不差钱”的房企也创造出不少“地王”。国家统计局数据显示，2016年，房地产开发企业到位资金144214亿元，比上年增长15.2%。

用益信托工作室数据显示，2016年全年按产品发行日期统计，投资房地产类集合信托产品共有843个，规模总计26583677万元，平均年收益率为7.3%，平均年限1.77年。

不过，今年2月以来，截至20日，投资房地产类集合信托产品出现明显的快速下降趋势，共计仅10个，规模总计158780万元，平均年收益率为6.85%，平均年限1.82年。

此外，随着去年各大房企公司债井喷式爆发，监管部门出台了一系列政策以收紧公司债，控制债务规模。比如，沪深交易所接连发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。

中原地产研究中心数据显示，今年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等在内的融资合计仅为133.08亿元，延续去年四季度以来的低迷态势。相比2016年1月同期降幅达92%。同时，融资成本出现显著上升。

公司债方面，除金隅股份此前收到证监会《关于核准北京金隅股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》以外，Wind统计显示，去年11月以来，未有上市房企发行公司债。而去年10月还有10家上市房企共发行114.3亿元规模的公司债。

用益信托首席研究员李阳表示：“房地产企业发债力度已经减弱，说明整个外部环境，包括监管环境，银行、金融、债券方面都出现全面收紧。”

Wind统计显示，截至上市房企去年三季报，房地产业整体资产负债率达77.6%，个别房企负债率甚至超85%。

不仅房企杠杆率过高，此前居民杠杆率也出现快速上升。不过，当下居民杠杆率已回转向下。北京大学国家发展研究院教授宋国青表示：“房地产市场对于限购政策的反应很快。”住户贷款增量在2016年10月同比增长率为159.2%，但今年1月已降至21.9%。季调后显示的居民消费贷款增量也出现快速下降，增量同比增长率可能很快降到很低水平甚至为负数。

对于央行公布的今年1月金融数据中房贷再创新高，申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示，这一方面反映地产销售数据滞后；另一方面则表明与2016年房贷受限，2017年初额度调整后房贷集中发放有关。

“防风险”任务重警惕偿债危机

“房企负债率过高，过度依赖融资蕴含潜在金融风险。”有业内人士表示，房企从拿地到交付少则需要三年左右，若此时遇上销售滑坡等问题，评级不好的房企可能就会出现资金链断裂。

民生银行研究院院长黄剑辉表示，房地产企业融资渠道正在收窄，或面临流动性问题。未来一旦资金链断裂风险爆发，将对银行业造成致命打击。应深入分析不同区域房地产信贷风险的具体情况，加强名单制管理，限制进入潜在风险暴露的各类问题房企，以及在房价快速上涨期的地王项目。

值得注意的是，日前在上海市金山区三块宅地拍卖中，同润集团由于竞拍价格超过自有资金而直接被取消竞拍资格。

中金标准数据总经理郝文嘉认为，在本轮楼市调整中，较危险的两类企业分别是杠杆率过高的激进型企业和融资门路少的边缘型企业。房企应审慎判断市场形势，中小型房企应主动寻求与大企业合作，增强抗风险能力。此外，可适时降价促销，加速回款。今年房价将维持稳中略降态势，成交量可能出现前低后高。

Orient Capital日前发布的研究报告表示，房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰，仅到期公司债一项预计达5440亿元人民币。这意味着，中小型房企将不得不面对一场潜在的流动性危机。

个人信贷方面，黄剑辉认为：“房地产信贷风险正处于上升期，应强化个人住房贷款交易的真实性调查，严格审查购房人首付款资金来源及其偿债能力，加强房地产抵押估值管理。”

央行2016年第四季度中国货币政策执行报告表示，下一阶段，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。更为重要的是，从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。

“挤泡沫”稳步行土地成交溢价率降低

在楼市调控政策不断收紧下，近期商品住宅成交面积环比出现显著下降。中原地产监测的40个城市数据显示，今年1月商品住宅成交面积环比大幅下降35%，与去年月均值相比，降幅达42%，但与去年春节所在月份相比，上升21%。此外，各线城市有所分化，一线城市下降17%，二线、三四线城市则分别上升24%和33%。

从土地市场看，1月以来，全国整体土地市场在政策调控下有所降温。单宗成交10亿元以上地块合计50宗，但在超10亿元的地块中溢价率超100%的仅有16宗，这些高溢价地块主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分热点城市土地成交溢价率已明显降低，如上海、武汉等城市溢价率均明显低于2016年平均水平。

在华融证券股份有限公司首席经济学家伍戈看来，过去十多年，房地产市场基本上以三年为一周期。这是由于土地长效机制等深层次问题未被触及，房价一旦上涨，调控政策就开始收紧。但收紧后房地产价格继续抬升，且每次收紧后，抬升速度远超之前。

同时，一线城市房价本身对全国有较强的示范效应。中信证券分析师陈聪预计，今年3月房地产市场复苏的可能性较大，但部分城市房价过高，若此时房价上涨，无疑会增加调控的可能性。

“高房价的原因在于实行土地管制，城镇住宅建设用地供给不足。”中金公司首席经济学家梁红认为，通过对2015年8.7万亿元商品房销售额的分解可大致估计，税收和土地出让金占城镇房价的六成到七成，构成开发商的建筑成本。而经济增长逐步企稳及政策鼓励城镇化，使得土地需求上升。若不增加供给，需求与供给的不协调将会拉升房价，而高房价又将传导至租金、人工成本从而推动通胀。

二三线城市料成房企拿地主战场

近期，热点城市土地成交溢价率显著降低，但土地市场总体仍趋于分化。业内人士表示，一二线城市土地供应不足，今年将继续萎缩。未来土地市场主战场或在城市边界快速扩张的热点二三线城市中展开。

一线城市供不应求

“今年1月以来，全国整体土地市场在政策调控下有所降温。”中原地产研究报告显示，1月单宗成交10亿元以上地块合计50宗，但超10亿元的地块中溢价率超100%的仅有16宗，这些高溢价地块主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，如上海、武汉等城市溢价率均明显低于2016年平均水平。

同策咨询研究部分析员郑静认为，土地市场的表现因城而异。今年1月的土地市场，一二线城市趋于量跌价稳态势，三四线城市则出现明显回落。尽管一线城市与核心二线城市自2016年9月以来相继出台较严格的调控政策，但基于“房企资金充裕、高地价、利润率保护”等因素，开发商对一线城市与核心二线城市的拿地意愿仍较强烈。

郑静表示，目前一线城市与核心二线城市短期内供应短缺难以得到根本解决，是导致本月一二线城市土地成交量下滑的主要原因。而2016年12月底召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议，强调三四线城市要进行去库存，以及进一步指出楼市风险在于三四线城市，导致房企拿地积极性锐减。

比如，北京市今年减少了国有建设用地供应。《北京市2017年国有建设用地供应计划》中明确，今年全市计划供应土地3900公顷，相比去年减少200公顷，但保障房用地供应仍与去年持平。

中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市供不应求与三四线城市去库存的矛盾仍在加剧。从全国城市来看，一二线城市的土地供应持续不足，预计今年将继续萎缩，在这种情况下，房企拿地难度料持续增加，而三四线城市的库存则仍将维持天量水平。

二三线城市或成主战场

“今年初，土地市场处于推地低谷期，加之房企融资渠道一再收紧，土地拍卖环节管控越来越严，土地供应和成交同比、环比增速整体均出现下滑。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，尽管部分热点二线城市适量增加了住宅用地供应，但仍受标杆房企的积极争抢，拿地均价有所攀升，表明热点地块的稀缺属性和房企的补库存需求依然强烈。

民生银行研究院产业研究团队报告显示，目前热点一二线城市已进入补库存周期，后续将主动增加土地供给，尤其是中小套型住房用地供给。尽管如此，调控收紧后市场预期已发生转变，高价拿地、高价入市已不现实。

“2016年1月克尔瑞监测54城的供求比为0.7，大多数城市仍是供不应求，其中北京、重庆等市新增供应量不足成交量一半。”克尔瑞研究中心分析师杨科伟表示，地价、房价的“双限”严控，也在一定程度上坚定了企业和购房者对房价的上涨预期。此外，随着房地产规模收窄、集中度上升更广泛地成为业内共识，企业间的竞争使得规模房企拿地决心更为坚定。

对于土地市场走势，杨科伟认为，近期国土部发布“十三五”规划纲要，未来新增建设用地指标下行已是大势所趋。据估算，至2030年前，年均新增建设用地规模较“十二五”将至少下滑33%，这意味着高库存城市将在2017年进一步收紧土地供应，而北京、上海等城市相继提出的建设用地负增长目标，也大大限制了一线城市新增土地供应。由此来看，土地市场主战场会在城市边界快速扩张的热点二三线城市中展开。