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房租调控，管制价格不如管理预期

    房租的上涨，是一种经济现象，更是一种感受和情绪。由于缺乏全面的统计数据，房东的“自白”，租房者的抱怨，越发成为对这种经济现象的度量。

　　8月初，一位北京网友发布了一篇《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的文章，自家120平方米三居室要出租，心理预期价位是7500元月。但两家长租机构争抢房源之后，价格被抬高到10800元月。这是一位“良心网友”。

　　随即，租房者的声音在网上炸开了锅。一时间，大量租房者开始袒露自己“被涨房租”的遭遇。媒体调查发现，原来北京、深圳等地的房租，这段时间的确在悄悄上涨，有的区域，幅度不低。

　　房租上涨，是某些因素综合推动的结果，但它们一直都比较隐秘，在经济的繁荣时点，长期不被关注。比如，房东的利率风险、拆违或者城中村改造对供给的削弱等。但是，一旦遇到经济增速放缓，带来人们预期的扭转，这些因素就会迅速发生作用，改变市场。

 　　利率风险与涨租冲动

　　2016年和2018年是两个极为特殊的年份，前者是房价上涨，后者是按揭利率上涨。

　　在北京、深圳等热门城市，不少银行提供的按揭利率纷纷上浮，以前是基准利率，而现在是基准利率上浮10%~20%。

　　利率的上浮，不如房价暴涨那样吸引眼球，但它并非小事。如果说房价暴涨影响的是“阶层”，那么按揭利率影响的则是“生活”。一个作用于未来，一个介入当下。

　　按揭利率上浮，有何影响？先做这样一个估算，300万的房贷，20年期等额本息，以基准利率4.9%贷款，那么利息171.20万元，本息合计471.20万元，月供是19633元。但如果基准利率上浮1.2倍至5.88%，利息变成了210.86万元，本息合计510.86万元，月供则上涨为21285元，比之前多出了1652元。

　　300万的贷款，不妨这样粗略推算，这套房子如果在北京的五环，500万的房款（首付200万），选取生活设施完备，出行方便的地段，那么只能买到80平方米左右，两室一厅，两个人合租。也就是说，如果房东在利率上涨的时候买房，和之前的买房者相比，他可能就需要让每位租客各自分摊新增的800元的月供成本。

　　必须注意，很多房东并非新购房者，很可能是已购房数年的投资者。他们持有房产保值，等待未来某个时点出手。他们并不计较所谓的“租售比”，但利率的上涨却让他们必须警惕供房的现金流。因为，按揭合同极可能是浮动利率，如果央行加息，那么利息也将随行就市地上涨，因此月供也会增加。

　　这种“随行就市”的月供增长，叫作利率风险。此前，《南风窗》曾有一篇文章指出，中国的按揭贷款以浮动利率为主，这意味着如果市场处在一个加息周期之中，那么购房者将承担利率风险，主要表现就是月供上涨。

　　利率风险之所以长期少人关注，原因在于中国人已经长期习惯于利率的各种“优惠”和宽松的货币环境。对新购房者来说，在2008年之后，为了刺激经济，银行往往会降低按揭利率，比如为基准利率7 折到9折，这时购房等于“少付几十万”。对已购房者来说，在浮动利率的情况之下，央行多次降息，即意味着月供多次降低。但是，进入2018 年之后，这些曾经的“好事”都成为了过去。

　　利率环境的变化，有宏观和微观的两方面因素。宏观上，外部环境突变，带来资本外流的压力，让中国开始动真格地去杠杆，流动性变得更加宝贵。而且，由于特朗普强势美元的政策以及美联储的加息可能，国内不少人对央行加息的预期也不断在蔓延，这种预期短期不会改变。

　　微观上，“房价永远涨”的预期并没有打破，那么对银行来说，提高利率也并不影响购房者按揭贷款的热情。相反，在经济下行的时段，企业贷款严重收缩，那么按揭贷款已经成为银行最优质的资产。利息提高之后，更将成为对银行利润贡献的主力军之一。

　　实际上，从公开信息来看，对房租问题反应最大的城市，也多半都是当地银行提高了利率的城市，比如北京、深圳。近一年，一些国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10%、二套房贷利率上浮20%的政策。与此同时，深圳的部分银行则分别上浮15%和20%。

　　房东并非都是土豪，他们多数也是每月要支付按揭的普通人。而且，不少人是在2016年的高点“上车”，月供并不低，家庭现金流也不坚实，而在加息通道之中，房东们正暴露于利率风险之下。因此，在利息走高，月供增加的预期之下，涨房租很可能只是一种未雨绸缪。

 　　资本作祟，还是拆违？

　　任何价格的变动，本质上讲都是供求关系的变动使然。那么，在租房市场究竟发生了什么变动？不少人将矛头指向了长租企业。

　　据中国指数研究院测算，当前我国总租赁人口接近1.8 亿人，租房市场规模达1.38 万亿。此外，还有数据显示，我国租赁市场依然以个人房东为主，机构渗透率还不足2%，而这一数据，美国为32%。

　　市场潜力的巨大，让长租企业成为新风口，风险投资大量涌入这个行业。但他们暂时还无法左右市场。8月21日的中期业绩发布会上，万科总裁祝九胜就说，“机构推高租金”是个误会，即使在机构房东最多的北京，渗透率也只有5%。

　　在“宝万之争”之后，成为一家地方国企的万科是进军长租公寓的先锋。目前，万科累计获取房间数超过16万间，开业仅4万间。祝九胜说，万科低估了做长租公寓运营的难度。“收到房间和供应房间的时间差控制得不是太好，装修、过消防等都是关键的事情，中间有时间滞后性，还需要改善。”

　　长租公寓的商业模式有着不少缺陷，在中国表现更为明显和突出。在美国，长租公寓的主流模式是运营机构从融资、建造到运营，一条龙完成。这种模式的好处是企业可以更好地进行成本控制，不会存在过大的“收到房间”和“供应房间”的时间差，从而占用资金。与此同时，集中运营的成本也更低。

　　但在中国，长租公寓是另外一种情况。如果是一条龙式运营，拿地的地价成本极高，甚至可能出现成本和出租收入的倒挂。如果从房东手中收房出租，那么房屋的过度分散，将抬高各种成本。所谓的收房到供应房间的“时间差”控制不好，很大程度就是因为房源的分散所致。

　　实际上，资本进军长租公寓，首先要做的并不是自己当二房东，涨房租，赚差价，而是必须迅速扩大市场占有率和销售额。然后，才好去海外的资本市场讲“中国故事”，最终在上市后套现退出，斩获资本利得。至于房租，并不是资本考虑的重点，这是任何一家风投机构最基本的常识。

　　但是，长租机构的占有率固然无法影响市场供求，但它们抢占房源的抬价行为，却足以点燃整个市场供给方涨房租的强大预期。因此，抬价抢房源被严厉叫停。所以在8月17日，北京市住建委便联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等租赁企业的负责人，要求不得哄抬租金抢占房源。

　　再退一步讲，为什么长租公寓敢于抬价抢房源？高价抢房源，一旦租不出去，很可能造成资金积压，这对创业公司来说，非常危险。显然，这些北京的长租机构似乎对整个市场供需关系有着某种判断。那么，他们的判断是什么？ 

　　拆违，是北京租房市场近两年来的最大变量。统计数据显示，2015年至2017年，北京市拆违面积分别达到了1818万平方米、3000万平方米、5900万平方米。2018年，拆违大潮并未退却，据北京市有关部门公布的数据，2018年前4个月，北京拆违逾1640万平方米，完成全年计划41%，拆除量则是去年同期的3.8倍。

　　另一方面，由于楼市调控，可供出租的房屋缺口却没有得到及时的补充，那么，这就意味着市场供给的减少。实际上，并不是所有的青年人都能在北京租得起正规的公寓，那些被拆除的陋室曾是他们的栖居之所。更重要的是，连续数年的高强度、高密度拆违，还会影响租房市场对未来供给的判断，这才是最主要的问题。预期，将真正左右着市场走向。

　　市场参与者的两个预期

　　拆违并不只是发生在北京。和拆违相似的是南方的城中村改造，在深圳、武汉等地，城中村曾是吸纳大量中下经济实力租客的大本营，但这几年来，城中村改造正在蔓延，改变着市场的供求关系。

　　城中村改造热，背后的逻辑并不复杂。必须注意，这两年，国内城市的土地流拍现象越来越多。中原地产一项统计显示，2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市13宗，二线城市154宗，三四线城市合计629宗。这一数据创下这些年来流拍数量的新高。那么，为何会流拍？　　

　　尽管“房价永远涨”的预期依然没有被打破，但这并不意味着开发每一块土地都能挣钱。一是土地价格仍在走高，二是在去杠杆的大潮中，房地产企业自身的资金成本和风险也在走高。因此，可以预见随着房地产调控的加码，为了规避风险，房地产商将对市中心的土地更加偏爱。像碧桂园那样，善于在非市中心搞 “快速周转”的房地产企业并不多。

　　在房地产企业对土地位置的偏好有所改变的情况下，地方政府的土地供应方向也将随之调整，拆迁那些位于市中心的城中村，对地方政府和地产商来说，都将越来越成为最保险的模式。实际上，在中国南方很多城市，市中心的未开发土地多半只剩下了城中村。

　　拆迁城中村和北京拆违的出发点并不一样，但效果可能趋同，即租房市场的供应将会在一定时期内减少。那么，价格的上涨将很可能是一种市场的自发行为。不过，这种逻辑本质上还是一种尚未完全发生的预期。

　　房价很重要，房租也是。一线城市和二线城市核心地段的物业，它越来越成为人民币极为核心的底层资产，维持其价格稳定，即关系到金融体系和本币币值的稳定。同样，房租也关系到稳定，不过是另一个层面的稳定。因此，在这个意义上讲，着手应对房租可能的大范围上涨可能比房价更为紧迫。

　　价格是一个货币问题，也是一个预期问题。对中国来说，信贷拉动经济的模式短期内难以扭转，它是刚性的，但预期却是非刚性的，它可以一定程度受到外部的影响。它才应该是管理部门房租调控的着力点。管理预期比管制价格更优，后者往往让供应更加短缺，最终反倒抬高价格。

　　两个预期最为关键，一是持有资产的人面对现实的利率风险，他们可能认为未来现金流的消耗将增大，那么必然有抬高租金的冲动。另一个，则是对市场供求的预期，当城中村、“蚁居”等为特色的“多层次”租赁结构遭受破坏，而缺口却没有相应的补充，那么这种预期就会成为现实。

　　任何一个市场，从长期看都会最终归于均衡，但短期内的波动则可能让参与者付出太大的代价。实际上，经济的“短期”，可能是一代人的命运。因此，如何管理这两个预期，恐怕是未来的关键。