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轨道交通对房地产市场影响的理论分析

摘  要：轨道交通近十几年在国内迅速发展，改变了人们的出行方式，也深深影响着人们工作生活的方式，而其对房地产价值的影响也是显而易见的，文章通过梳理国内外学者们对轨道交通对房地产市场影响的理论研究，希望带给房地产行业更多借鉴和指导。

关键词：轨道交通，房地产价值

李嘉诚曾有一个著名论断：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”所谓“地段”即区位，影响房地产价值的区位要素主要包括：自然环境、交通环境、基础配套、生活配套。可见，交通环境是影响房地产价值的二级关键指标。文章将针对轨道交通这一近十几年来快速发展的交通网络对房地产价值的影响进行理论分析。

一、轨道交通定义

轨道交通(Rail Transit or Rail Rapid Transit)是城市地下铁道(地铁)、轻型轨道交通(轻轨、单轨/独轨交通、有轨电车、新交通(new transport system, NTS)、高速磁浮列车和市郊(郊区)列车(通勤列车)等城市轨道交通的统称。其中，地铁(Subway, Metro, The Underground)、轻轨(light rail transit)是我国比较常见的市内轨道交通方式，高铁（High-speed Railway）是我国比较常见的城际轨道交通方式。以下，将以地铁和轻轨作为市内轨道交通的代表、以高铁作为城际轨道交通的代表展开分析。

二、市内轨道交通对房地产价值影响的理论分析

国外学者关于市内轨道交通对于房地产价值影响的研究分为两个阶段，第一阶段为20世纪中叶，该阶段学者们普遍认为房地产的价值与工作、居住两点之间的距离具有反向关系，因此，部分学者认为市内轨道交通的修建增加了工作地点与居住地点间的距离，进而会导致主城区土地的贬值（Webber，1976）；还有部分学者认为市内轨道交通尤其是地面轨道的不美观、噪音大等问题会导致周边的土地价值的降低（Baldassare，1979）；第二阶段学者们通过实证研究，证明了市内轨道交通对房地产价值有显著的带动作用（W.Bruee Allen；Bajic，1983；冯Won，1993；Bernard L.Weinstein、Terry L. Clower，1999；Cervero、Duncan，2001等），同时，也证明了市内轨道交通站点周围的房地产价值上升程度要比轨道交通沿线的要高（Dewees，1976）。

国内学者对市内轨道交通对房地产价值影响的研究主要集中在国内轨道交通得到大力发展的2000年以后，其研究结论也基本一致，即：第一，轨道交通对房地产价值的提升作用是显著的（梁青槐，2007；朱丹彤，2009；汶蝉，2010等），提升比例5%-40%不等；第二，受公共交通丰富程度不同的影响，在城市郊区轨道交通对房地产的带动作用要明显强于市中心（王霞等，2004；何剑华，2004；韦英娜，2008；刘芳，2009；杨建华，2009；隗洪涛，2009；杨耀华，2010；张兆良，2010等）；第三，前期建造的轨道受噪音和环境污染的影响，轨道交通站点对房地产价值的积极影响是存在有效范围的，北京是80-2000米（陈峰，2006），杭州是400-1000米（胡晓霞，2008），成都是1000-2000米（徐俊，2007），距离低于下限，则站点对房地产价值产生消极影响，高于上限则积极影响不明显；第四，受大型集中商业、重点学校等其他重要配套设施的影响，城市轨道交通对房地产价格的影响存在空间非平稳性（刘贵文、彭燕，2007等）；第五，轨道交通对房地产价格的影响存在时间超前效应，一般从开始建设到开通运营一年内增幅最大（王琳，2009；汶蝉，2010；刘贵文、彭燕，2007等）。

三、城际轨道交通对房地产价值影响的理论分析

2004年中国开始引入高速铁路服务，2008年第一条高铁线路京津城际铁路通车，目前拥有世界上最长的高速铁路网络，其总长度超过1.9万公里，预计2020年总长度将超过2.89万公里。高铁的建成改变了很多人的生活方式，居住在高铁一端或一点，工作在另一端或另一点的双城生活模式变得更加常见。同时，也带动了高铁沿线房地产市场的蓬勃发展，进而引起了学界的关注。

学者们普遍认为高铁对于沿线城市房地产价值的作用是毋庸置疑的，其积极作用远远高于消极作用（徐牧、林玳玳，2012；车骥冲，2012；郭垂江、王慧晶，2012；杨琳、王慧晶，2013等），且该作用具有超前性，一般在高铁开始建设到建成通车期间影响比较显著（郭垂江、王慧晶，2012）。其中比较具有代表性的事清华大学教授郑思齐和美国学者Matthew E.Kahn教授的研究，他们选取了262个中国城市作为研究对象，对2006-2010年期间这些城市人口、住房、市场等方面进行了数据分析，从而研究这些城市的市场潜力和房价变化之间的关系，以及高速铁路引进对这一关系的贡献。在这些城市中，处于北京、上海、广州三座大城市周围100-750公里内的城市被定义为“受高铁影响城市”。市场潜力是指其为邻近城市的购买力，用人口、收入、城际旅行时间三个变量衡量。结果表明，对高铁沿线城市来说，高速铁路进入造就了59%的市场潜力增长，而一个城市的市场潜力每增长10%，就相应有4.5%的房价增长。

此外，黄晓冰、梁秋平、陈忠暖、刘松（2015）的研究也比较具有现实意义。他们以广珠城际快速轨道交通中山段站点及其周边住宅为例，运用对数线性形式特征价格模型分别对中山城区、镇区两个住宅市场进行实证分析，探究轨道交通站点对不同区域住宅价格的影响特征。结果显示：城区站点对周边住宅价格影响的空间效应显著，影响范围在1500m左右，且在距离站点0.5-1k m区间内对住宅增值效应最显著，其影响范围内住宅价格平均增幅34.6%；镇区站点对周边住宅价格影响的空间效应未凸显。

四、结论

分析总结以上的研究结论，可见轨道交通对于城市房地产价值具有较大的提升作用，且在范围和时间段方面有明显的有效区间；目前在这方面的研究已经可以为政府规划、土地利用和房地产商土地获取提供具有现实意义的指导作用。

     （ 作者单位：山东高速地产集团有限公司）