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房地产开发项目手续办理工作的思考

房地产开发项目手续办理工作涉及知识面广，面向部门多，面对的问题错综复杂，沟通工作量大，时间节点紧张，需要设计、成本等多方面专业知识的支撑，这就要求手续办理人员必须具备较强的综合素质，较强的统筹协调能力，较强的承压能力。

办好手续工作，要一手抓“人”，找准手续办理过程中的关键人物，涉及到技术性审查比较多的环节，比如方案审批，直接负责项目的职能部门经办人员至关重要。还要一手抓“证”，房地产项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》等五个证件，每个又都需要多个部门的批文来办理，是项目开发运营的关键。

办好手续工作，要做好三个角色定位，一个是当好“老中医”，要学会把脉，善于找准疑难杂症，对症下药；另一个是当好“护士长”，维护好项目与政府的关系，把政策落实到项目手续办理上，药到病除；三是要当好“外科大夫”，提前研判，做好预案，科学解决问题，过程做到稳准狠，立马见效。

（一）熟悉政策，制定手续办理工作指引

手续办理工作必须紧紧依靠相关政策及要求，考虑到各地的办理流程及政策均有不同的差别，手续办理人员必须要熟知项目所在地的政策，掌握审查内容、办理流程、部门职责、所需材料以及办理时限，制定项目手续办理工作指引，框定手续办理的大方向，不出偏差。只有吃透政府职能部门的政策，尤其是各部门内部的运作审批机制、签字审批人员等关键信息，手续办理工作才能开好头。比如在办理《施工许可证》过程中，要求《中标通知书》中的建筑物名称及数量，必须和《审图合格证》及《建设工程规划许可证》一致。再比如规划部门内部的《签报》样式和内容也是各有不同。

（二）技术支撑，突破手续办理工作难题

很多人眼中，手续办理工作就是搞关系，多喝酒，勤跑腿，没有技术含量，绝不是！在实际和政府部门的沟通和手续办理过程中，一定会遇到很多专业技术的征询和审核，尤其是对规范的不同理解，会引起不断争议，这就需要手续人员和设计人员鼎立合作，相辅相成，通过技术手段、打政策擦边球等方式共同努力破解难题。手续工作和设计工作唇亡齿寒，相互依托，手续经办人员要熟读设计方案，对于建筑面积、建筑高度、建筑退界等等关键数据，要牢记在心。

（三）资料齐备，打好手续办理工作基石

手续办理工作的关键在于取证，取证的关键在于资料，资料不全、不完整，各职能部门不会收件，手续办理工作就会功亏一篑。手续办理的过程本身就是一个资料堆积、环环相扣的过程。

一是合同。这个是整个项目最根本、最基础的资料，也是项目开发最基本的依据。土地出让合同中规定的要求，是相关职能部门审查的重点，几乎无突破的可能。不管是手续办理，还是规划设计，必须研究透土地出让合同，做到滚瓜烂熟，才能立于不败之地。

二是内容。每个职能部门要求提报的资料不一样，表格也不相同。填报的资料一定要完整，填写一定要细致，上报的资料一般不能出现空缺，这些资料是职能部门审批出证的依据，是要存档备查的，非常关键。尤其是资料中填报的各种数据，比如建筑面积、绿化面积等等，一定不能出差错，否则会很大程度上影响到后续手续的审批。比如在总体文件审查过程中，某部门批复的文件中将地库面积错写了，造成总体文件审查时不予认可，要求进行更正，大大影响了手续办理进度。

三是盖章。盖章也是门学问，大部分资料需要盖开发商的公章，但是也有一些资料，需要加盖总包、勘察、设计单位的公章，这方面要提前协调好。涉及到结构安全的评审，比如超限评审，需要盖设计师的个人注册章，总包单位项目经理的注册章等等，这个虽然不会影响大的方向，但是出现问题，耽误个两三天时间也很正常，势必会拖延后续手续办理的时间，对于手续争分夺秒的考核来讲，也是非常重要的，万一错过办理时间窗口，更是因小失大。

（四）明确计划，管控手续办理工作时间

手续办理工作的进展直接影响到项目的开发进度，必须和规划设计、现场进度等充分结合，强化手续办理的计划性，把握关键线路和重点环节，引入项目管理中网络图的理念，制定出各个节点的完成时间，明确手续办理的时限，实行动态跟踪管理和考核，确保内容可知，过程可控。

一个是资金成本，涉及费用缴纳的，尽量争取晚交少交。比如办理《土地证》前需要缴纳的契税和印花税，多的需要好几千万，要根据《土地证》的办理时间节点合理安排缴纳时间，过早缴纳，会造成这部分资金的利息损失，增加资金成本。比如有的地方配套费有缓缴政策，一定要积极争取。

二是时间成本，涉及到重点及关键环节的，一定要研究透每个环节的前置工作有哪些，哪些地方有搭接时间，哪些前置工作可以提前办理。比如以上海某项目为例，《建设工程规划许可证》办理需要取得《审图合格证》以及完成规土局内部系统线上审批，按照正常程序，规土局要求拿到《审图合格证》以后才进行内部的签报审批，经过协调，采取同步推进、压差进行、非常规操作的路子，施工图审查和内部签批同步推进，实现了当天取得《审图合格证》，第二天取得《建设工程规划许可证》的成绩，压缩办理时间20多天。

三是空间成本，手续办理工作要提前做好预判，从项目一开始，就需要预判可能存在的问题，思考解决的预案，提前采取各种途径加以规避。问题出现以后，用最短的时间、最快的速度予以解决，实现空间换时间。尤其是职能部门比较关心且模棱两可的问题，一般逃避不了，要重点提前谋划。

（五）融合资源，推进手续办理工作进展

手续办理必须处理好关系，这是共识，如何处理？应该有三点，一是要同等尊重，坚持“高层对话、中层协调、基层落实”的思路，就像通下水道一样，上面也捅，下面也捅，只有上下共同使劲，才能取得好的效果。二是要整合资源，在一个圈子呆久了，必然会有一些相处好的朋友，政府的也好，领导的朋友也好，朋友的领导也好，同行也好，这样的圈子有着共同的话题，干着大同小异的事情，若能整合好这些人脉关系，对干好开发报建工作会起一个非常大的促进作用。三是要学会做人，做事先做人，各个职能部门的人员每年要办理几十上百个项目，形形色色的人都有接触，他们练就了一双火眼晶晶，与他们相处，千万不要试图故意隐瞒，最根本的就是做到诚信、诚恳、诚实。树立良好的为人处世口碑，一传十，十传百，让别人从内心认可你，愿意主动帮你出主意，想办法，手续办理工作就会事半功倍。

手续办理工作程序多，涉及的部门多，如果全面公关，面面俱到，就需要大量的资源作为支撑，难度很大，时间也不允许，要明确两条公关路线，一条路是划重点，大力攻。根据项目的特点,划出重点的部门，一般包含规划土地、建设管理、住房保障、交警交通等部门，要重点盯靠，跟时间赛跑。另一条路是借外力，齐使劲。对于手续办理过程中需要提供专项评估的部门，如环保部门的环评、卫生部门的卫评、水务部门的防汛评估等等，要充分借助外部资源的力量，发挥中介单位长期和政府职能部门保持关系的优势，获取批复。对于消防、人防、电力等专项部门，手续办理难度大，最好委托中间单位或施工企业代理报建。

（六）挖掘信息，提高手续办理工作站位

报批工作涉及的部门之广、之大，要和十几个职能部门上上下下进行接触，在这个过程中，要多了解和吸收信息，通过筛选、整合这些信息，发现这些信息的价值，制定有利于项目开发的各种策略，掌握决策先机，在更大范围内争取资源政策的优先倾斜，加速开发进展。有时候政府人员的一句话，都有可能对项目建设起到很大的启发促进作用。

手续办理一定是一个不断学习、不断了解的过程，不同项目遇到的问题也会各不相同。现在随着国家持续推进“放管服”改革，很多手续办理的程序也在随之调整和改变，有时候上半年办理的程序和资料与下半年就不一样。手续工作真的需要扑下身子，放下尊严，一关一关去闯，一关一关去过，没有捷径可走，也没有近路可超，要发扬钉钉子精神，一抓到底，才能达成节点考核目标，取得实实在在的好成绩。

作者单位： 山东黄金地产旅游集团有限公司