房地产规划设计管理要点分析

作者:侯恩端  来源:  日期:2019年10月19日

随着房地产市场调控政策不断加码,国家继续坚持“房住不炒”的总基调,房地产企业处境艰难,靠土地增值、粗放式开发的盈利模式已经被市场淘汰。

房地产企业也在不断主动适应市场的变化,不断自我革新,不断优化操盘模式,产品越来越精,速度越来越快,运营越来越专。规划设计作为极其重要的专业性工作,管理的核心思想主要有:

一是要“快”,时间就是金钱。房地产企业前期获取土地资金量大,融资成本高,缩短土地获取到正式开工的时间,就能减少资金占用时间,减小资金使用成本,增加利润,这期间设计工作是关键。

二是要“好”,质量就是效益。设计质量的好坏直接影响到产品的品质、企业的品牌和销售的业绩,设计工作作为开发的上游,对营销、成本、工程等下游工作都有很大的影响,建立完善的设计管理体系,强化设计质量很关键。

三是要“省”,成本就是生命。控制好成本,开发才有利润可图。设计费用在整个项目成本投入上占比不大,却影响项目成本的60%-70%,做好设计与成本的交圈最关键。

一、设计单位的选择

设计单位的选择,一定把握好两个点,一是考察好设计单位,二是面试好设计团队。

1.单位选择

要根据项目的实际特点选择好设计单位,一是要熟悉,尽量选择熟悉的、前期有过合作的设计单位,这样双方的做事风格、工作流程等都互相了解,能够迅速配合,减少磨合。二是有优势,不同的设计单位有不同的优势,有的侧重商办设计,有侧重住宅设计,有的在结构设计方面经验丰富,有的在PC设计上有独到之处,要根据项目情况选择相应优势的设计单位。三是有实力,对于小型房地产企业来说,最好选择名气大、人员多、实力强的设计院,尤其是经常为大型房地产企业服务的,这样的设计院出图质量有保障,经验丰富,理念先进,能少走弯路。

2.团队组成

目前设计行业的现状,是经验丰富、能力强的人员出来成立自己的工作室,设计院干活的大部分是刚毕业的小朋友。有些国际设计公司挂羊头卖狗肉,国外设计师只是提概念,真正干活落地的主创人员大部分还是国内的。再厉害再有实力的设计院,设计人员也会存在参差不齐的现象,水平也有高低之分。活都是人干的,如果设计院配备的团队是为了练兵,那设计过程将会非常坎坷。只有面试好团队,才能保证设计质量。一是做好面试工作,当好伯乐,选出千里马。市场上普遍的现象是设计单位投标时提报的人员和实际干活的人员是不一致的。要从经验、业绩、交流等多个方面选好设计团队,不合适的坚决予以调整。二是要控制人员变更,规定次数,防止乱换人。有些设计院刚开始配置较强的设计团队,但在设计过程中偷梁换柱,不断找理由更换,尤其是小的设计公司,人员不稳定,现象更加突出。要在设计合同中规定设计团队人员变更次数,明确处罚措施,做好考核。

二、设计进度的安排

房地产开发项目设计种类繁多,一般包含建筑设计、景观设计、室内装饰设计、泛光设计、标识标牌设计、弱电智能化设计等几大项,此外还包括BIM、门窗幕墙、人防、PC、绿建、二次机电、钢结构、基坑支护、电力、燃气、市政管线等众多专项设计。

每项设计还分为概念设计、方案设计(扩初设计)、施工图设计,对于特殊的部位和设备,还需要进行深化设计,比如抗震支架、地暖锅炉、外立面、电梯轿厢装修等等。

1.时间安排

为了加快项目开发速度,按照常规节点管理,从土地摘牌到方案批复一般需要3-4个月时间,到正式开工需要7-8个月左右的时间。

设计是一项非常系统的工作,做好各设计的时间计划尤为重要,一般来讲,景观设计、地质勘查与桩基设计要与建筑方案设计同步启动,总平及建筑平面确定时要启动人防、PC和绿建设计,完成建筑方案设计时要启动幕墙、泛光及室内装饰设计,方案批复后启动弱电智能化及二次机电设计,建筑施工图完成以后进行标识标牌和BIM设计。

2.专业关联

由于各设计之间交叉较多,设计变更往往发生在专业关联的技术环节,因此要做到:

1总平设计要和景观方案及单体方案进行关联,尤其是地库排烟井、消防登高面等要与景观布置进行结合,景观设计中的构筑物也要在总平中体现。室外管网的检查井、消防栓等位置也要结合景观方案布置。

2)弱电智能化设计要和建筑施工图及室内装饰方案关联,对于弱电箱位置、桥架设置、室内报警及可视面板位置等专业间要互相复核。

3PC设计要与室内装饰方案关联,水、电、消防设备及燃气锅炉等点位非常重要,定位要准确,一次到位,防止施工后进行修改,增加成本。

4)泛光照明和标识标牌设计要和外立面及景观方案关联,做到整体统一,保证品质。

三、设计质量的管理

1.设计任务书要求

设计任务书就是设计的输入,也是设计工作的起点,更是指导设计开展的重要依据,地位显而易见。要从设计初始,重视设计任务书的编制,做到内容详实、数据明确,如方案阶段应聚焦合同条件、产品定位、客户建议、目标成本等内容,最好逐步形成符合公司实际的各专业设计任务书模板。

2.图纸审查的方式

图纸审查是非常重要的环节,是检验设计成果和质量的重要抓手。要以控制好变更为目的,从客户价值、使用功能、经验错误等多方面对各阶段设计成果进行审查。图纸审查一般分为设计单位自查、公司内部审查及审图公司审查三个过程。对于公司内部审查,是重中之重,一定要组织各专业人员熟悉图纸,找准找全问题。

一是要建立内部审查要点,根据设计阶段及设计类型不同,制定公司内部的审查要点,明确审查范围和重点,促使审查更加精准。二是要借助外部专业力量。对于设计力量较弱的开发商,可以邀请外部专家或者聘请第三方顾问公司参与评审,促使审查更加科学。

四、设计成本的控制

设计工作的成本控制离不开策划定位及成本前置的支撑,一是策划定位要准,通过对市场进行分析,对竞品项目进行研究,明确项目及客户定位,从产品组合、分期开发、外立面选材、层高等多个指标指导项目概念性方案设计的实施。二是成本前置要准,从建筑方案设计到专项深化设计,一定要从“客户导向”的角度完成成本分配,对于客户敏感的部位如景观、电梯等适当多分配一些成本,对于客户不直接感知的部位如结构、地下等尽量少分配一些成本。

做好设计与成本的联动,要从前期、过程及后期分别进行管控:

1.设计配置,做好前期筹划

要建立完善的成本前置体系,系统梳理不同阶段对成本产生影响的因素,结合“客户导向”原则确定全过程的成本前置要点,并划定好责任范围和分工,与部门职责挂钩,提前介入筹划,明确目标成本,实施限额设计。比如建筑方案阶段,要对地下车库的层高、层数、结构形式、防火分区、人防设置等重点研究,有人防的地下车库建安目标成本一般控制在3500/平米以内。在建筑施工图设计阶段,要对建造做法进行明确规定,框定设计院随意套图的行为,控制好目标成本。

2.设计概算,做好过程对比

凡是设计方案,一定要让设计院提供设计概算,没有设计概算的设计,都是耍流氓。要通过设计概算,验证设计是否超出目标成本,对超出限额的设计要进行优化,直至符合要求。设计概算要精准,并留有一定的余量,给后期施工招标留下一定的空间,避免施工时超标准。

3.设计优化,做好后期控制

设计没有最好,只有更好,设计优化的动作往往是在原有设计方案的基础上,发现不足,寻求改进,达到目标。设计优化要有全局的概念,不能头痛医头,脚痛医脚。

设计优化最大的难题是解决好设计单位的配合抗性,一定要坚持实施过程优化,而不是结果优化,充分尊重设计单位的劳动付出。只有与设计单位相互协同,照顾好合作方的利益,才能实现多赢,取得预期效果。

1)方案设计阶段,要通过对外部设计条件进行分析论证,对各部位进行多方案经济分析比较,从而制定统一的设计技术措施,确定各项设计原则。

2)初步设计阶段,要对结构计算模型、计算参数等进行精细化调整。

3)施工图设计阶段,要对梁、板、墙柱、楼梯等配筋原则落实情况进行跟进复核,尤其要重点研究好PC设计图纸的优化举措。

作者单位:山东黄金地产旅游集团有限公司
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