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谈房地产企业融资现状及应对策略

房地产企业是资金密集性的行业，房地产企业的资金也主要依赖融资。目前，国家在房地产行业相继出台的一系列的调控政策。“房住不抄、保持住房的居住属性”的房地产宏观调控的基调短期不会改变，房地产宏观调控不松绑，将导致过于依赖银行贷款的房地产企业逐渐步入融资困难的境地，房企融资压力不断增大。近期疫情之下，房企普遍销售低迷，资金紧张问题凸显。主动拓宽融资渠道，积极进行融资创新，及时缓解资金压力，才能保证房地产企业的健康持续的发展。

一、房地产企业融资现状

（一）融资过分依赖银行贷款

银行贷款是传统的融资方式，目前我国房地产企业所抽检的资金大多来源于银行贷款。主要有三种类型：一是房地产开发流动资金贷款，所筹资金主要用于土地开发及商品房建设项目的支出，需根据项目开发进度情况逐笔申请开发贷款；二是房地产抵押贷款，是房企用其“土地使用权”或“房屋产权”进行抵押而向银行获得的贷款；三是房地产开发项目贷款，是银行给房地产开发项目给予的生产性流动资金贷款。银行贷款具有低成本、高效率等优势。据央行统计报告显示，2019年末，金融机构人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%；房地产开发贷款余额11.22万亿元，同比增长10.1%，尽管增速有所下降，但房地产企业融资的最主要方式还是银行贷款。银行贷款融资方式手续比较便捷，融资成本较低，但到期还本付息压力较大，单一依靠银行贷款的融资模式为房地产企业带来了很大的风险，也影响了融资的效率。

（二）负债结构明显不合理

我国房地产企业普遍存在着资产负债率偏高、资产流动性不足，负债结构不合理等问题。根据房地产企业2019年上半年年报统计数据，TOP30房企中，近七成已披露半年报的房企资产负债率超80％，部分甚至攀高到95％。房企资产负债率如超过85％，房地产企业的融资往往会因自身负债率过高而遭到金融机构的拒绝。同时，房企在办理开发贷款时常面临自有资金不足问题，因大多数房地产企业自有资金达不到规定比例，融资需求无法及时解决，较高的负责率也加大了金融风险。目前，房地产企业虽数量众多，但规模大、实力强的企业较少，随着企业投资规模的不断加大，对自有资金的需求也越来越大，自有资金不足的中小房企面临被淘汰的风险。

（三）房地产金融政策调控密集

从2016年末开始，随着一、二线城市房价的过快上涨，房地产调控政策不断升级，为了从需求端遏制投机行为，对房地产企业融资的管控措施愈发严格。尤其是2019年5月银保监会下发23号文以来，紧缩银根的政策陆续出台，地产行业融资业务几乎全面收紧，无论是信贷、境外债还是非标融资等。受此影响，2019年下半年，房地产企业发债规模持续下滑，2019年10月，房企发债规模为225亿元，环比下降51%。随着海外发债受限，房企资金周转面临更大压力，使房企融资难度和融资成本明显增加，特别是给中小型房地产企业带来较大的政策冲击，中小房企只能被迫选择其他融资成本更高的渠道。

（四）企业内部资金管控水平不高

房地产企业实行有效的资金管控，可以加速资金周转，提高资金使用效率，合理降低资金成本，缓解资金紧张问题。目前，房企资金管理过程中对融资以及资金的管控意识不强，存在管控水平不高的问题，主要表现在：一是融资决策缺乏全面的分析和评价，房企往往在投资新项目前，对融资渠道及融资风险未进行充分的分析，在进行融资决策时未能最大程度降低资金成本和风险；二是资金周转困难，房企未能根据监管形势的变化积极调整经营策略，非理性投资、盲目拿地时有发生，在销售不畅，回款不及时，持续增加资金压力；三是成本控制和费用预算执行不当，不能根据现金流合理安排资金支出，资金管控水平有待提高。

另外，突发的疫情对房企的资金周转造成较大冲击，项目开发进度放缓，销售回款中断，造成销售额大幅下滑，销售回款严重滞后。同时，房企偿债压力较高，房企资金链紧张，面临更为严峻的资金压力和融资环境。

房地产企业拓展融资渠道的应对策略

（一）构建多元化的融资渠道

房地产企业要结合自身发展需求，适应市场环境的变化，改变单一依靠银行贷款的融资结构，进一步拓展融资渠道，有效降低资金压力和运营风险。目前外部融资方式主要包括：银行贷款、非标融资（委托贷款、信托贷款、融资租赁等）、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业债、中票等)、资产证券化（ABS、ABN、RIETS、CMBS等）等。目前，从各渠道融资申请难易程度来看，短期融资、中期票据、ABS发行难度较低;房地产开发贷、海外债、公司债、信托融资发行难度较大;IPO、定向增发已经基本停止。房地产企业应结合自身实际情况，构建多元化融资结构，科学合理地进行融资创新。

（二）加快完善房地产金融法律法规和监管机制

目前，我国在房地产融资方面的法律法规尚不完善，监管机制尚不健全，不利于对房地产融资的规范和控制。健全房地产融资体系主要需完善以下方面：一是对房地产融资从法律层面进行研究与探讨，修改完善现有的法律法规中不适应房地产金融发展与创新的地方，尽快出台信用相关立法，通过法律来规范房地产金融市场的功能和利益；二是实现有效的监督管理机制，加强不同政策的协同效应，理顺办事流程，完善监督管理机制；三是建立和健全风险预警机制，加强风险管控，规避金融风险。同时，为应对当前疫情的影响，应发挥房地产金融政策的调节作用，适度调整房地产各融资渠道的管控政策。自2019年5月23号文出台以来，房企各主要融资渠道规模均被严格限制，房地产管控措施可以根据金融环境的变化及时进行调整，避免“一刀切”式的限制，减少房地产贷款规模限制等合理的融资需求等。另外，适度调整房企股权融资政策，支持房企合理的股权融资需求，将有利于提高房企融资结构的合理性，有利于房企防范金融风险。

（三）做好轻资产模式管理

房地产轻资产模式管理就是要紧紧抓住自己的核心业务，充分利用外部资源，用自身少量的资金投入，获取较高的经济效益。常见的轻资产模式包括品牌输出模式、联合开发模式等。其中，品牌输出模式是指通过输出企业的品牌和管理，以收取管理费用为主；联合开发模式是房企与其他主体合作开发设立项目公司，共享利润，共担风险。轻资产模式是房地产企业未来发展方向，房地产企业可结合自身实际，可以采取联合开发的模式进行轻资产运作。在轻资产模式下，房企可以利用较少的自有资金，通过资本市场的渠道撬动大量的社会资金投入房地产项目，降低了房企的资金压力，拓展了融资渠道。

（四）提升企业自身资金管控能力

在房地产行业竞争日趋激烈，融资环境日渐严峻的情况下，通过加强企业对资金流的控制，提供资金周转的效率，完善内部资金管控，提升资金使用效率就显得尤为重要。一是做好对融资决策的分析和评估，融资决策必须建立在对融资方式、融资成本、融资途径及面临的风险进行全面的分析和评估的基础上，选择最优的融资方案，不断降低企业融资成本和融资风险；二是加速资金周转，加强对各项资金使用的监督，尽早处置空置的存量房产、闲置设备及存货等闲置资产，积极采取措施尽快盘活存量商品房、土地存量等，加强与营销部门的沟通和协调，加速销售回款，及时清理逾期欠款，全力回笼资金，提高资金使用效率；三是加强资金管控，严控资金的收支，防范资金使用过程中的风险。健全资金的内部控制制度，完善资金使用的审批监督，建立科学合理的资金规划方案，避免房地产企业的资金短缺问题，保证企业稳定的资金流。

四、结语

总而言之，房地产企业融资渠道困境与创新是当今市场所面临的机遇和挑战，虽然市场竞争激烈、融资受到各种条件限制，但是也不必悲观。房地产企业要敢于创新、积极应对，加强与商业银行等金融机构的合作，借鉴其他行业中的融资办法，不断创新融资方式，进一步拓展融资渠道，更好的适应新形势的发展需求。同时，房地产企业要加强自身规范化管理，发挥优势，创新思路，推动房地产企业的可持续性发展。

（作者单位：北京海港房地产开发有限公司）