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万科的万亿市值路径：物业拆分是第一步

    九鼎投资通过收购迅速实现千亿市值，成为近来资本市场的热点。放眼房地产领域，万科、绿地、万达等都已经或正筹划通过收购上市公司平台，或拆分旗下业务板块做大市值。万达院线上市后股价一飞冲天，就是一个鲜活的案例。那么，万达控股的快钱和其他业务板块，是否存在独立上市的可能？万科也打算拆分旗下物业板块，除此之外，万科还有哪些资产有可能拆分上市？

    日前的股东大会上，万科表示期望通过拆分，实现市值进一步增长，并披露未来要控股多个上市平台，以实现万亿市值目标。

    目前，万科首先想要拆分的物业服务板块发展情况如何？资本市场将给出怎样的估值？物业板块之外，万科还有哪些资产有上市价值？

    换一种方式扩张

    万科准备打造万亿平台时，第一个想要拆分的板块就是万科物业。记者从万科官网以及其总部的企业标识来看，这种分拆已运作多时。

    不久前的股东大会上，万科总裁郁亮称，“本来希望把万科物业上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以正加快研究。”

    想做社区O2O，物业管理面积的规模是关键。据了解，目前全国的物业管理面积存量约250亿平方米，每年还以10亿平方米左右的速度增加，但在这么大的市场里，占比最高的彩生活也只拥有2亿多平方米。

    “虽然有不少同行进入，但相比广阔的市场，这仍是一片蓝海”，彩生活总裁唐学斌在今年的业绩报告会上称。或因此，去年以来，资本市场给予彩生活的估值曾一度超过其母公司花样年。

    但现在的扩张成本已经不低。今年2月，为拿下深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权，彩生活付出了3.3亿元，而该公司未经审核综合资产净值仅1.13亿元。

    另一个问题是，快速扩张能否兼顾服务质量？唐学斌曾坦言，在其收购的一些社区里，由于前物管公司服务差，不少设施都需要升级，所以这些社区要达到彩生活的标准，需要时间。

    一名私募基金经理向记者表示，当前，如果想获得资本市场青睐，首先报表中的负债不能太高，这意味着收购成本要尽量降低，用最少的钱打造平台，累积优势。

    作为社区概念的后来者，万科物业也需要在未来几年达到数量级增长，才能达成平台的规模优势。为避免过高的收购成本，它换了一种方式来实现扩张。

    万科称不玩概念

    彩生活成为第一只社区O2O概念股之后，后来者还有机会吗？

    上述私募基金经理表示，资本市场给彩生活的估值，证明了这一模式是可行的，所以会源源不断地有房企拆分打包物业板块上市，这些后入者想上市，还会找出新的概念，在估值上甚至有可能超越彩生活。

    当包括中海物业在内的诸多竞争对手也要走分拆上市这条路时，万科物业准备怎么突围呢？

    郁亮的思路不是讲一个不同的“故事”，而是抓服务质量。他称，不要迷信差异化，并非差异化才能成功，“比拼的应是奋斗和扎实”。

    香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，有时候某只股票在二级市场的走向很好，并不一定意味着投资者看好该公司的商业模式，有可能是企业概念加资金推动，所以在研究市场对万科物业的估值时，要从万科物业本身的价值入手。

    他表示，与一些物业管理公司相比，万科物业在谈合作收购时，没有硬性要求对方给予盈利保障，不单单是从资本运作的角度出发，而是从经营项目入手，因此万科的现金流更为实在。至于社区O2O这一商业模式，目前看来只是概念，并不能带来实质的营收。

    黄立冲认为，万科物业的价值远在其他某些企业之上。不过，这并不意味着万科物业分拆上市后，其二级市场的股价一定高过其他公司，这还要看有没有资金推动。

    欲作“城市配套商”

    万科物业之外，郁亮正在培养更多的业务板块。如新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓、创业产业园、物流地产、健康养老服务、装修与智能家居。

    万科内部人士称，所有的尝试，总方向只有一个，即城市配套服务商，先从事业合伙人入手，将组织结构理顺，然后重点抓三大业务（住宅地产、消费地产、产业地产），将主营业务之外的放手交给“小草计划”。

    据郁亮介绍，目前，物业、物流、养老、社区商业等，都是可以看得到的模块。他希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为多业态上市平台的一个控股集团。

    其中，物流地产是万科产业地产的一个分支。万科董秘谭华杰曾向记者表示，物流地产供不应求，国内满足现代物流的仓储面积不超过一亿平方米，行业空间大，三年内可见大变化。

    他认为，物流地产最核心的竞争力是融资成本，与国内物流地产开发商相比，拥有海外融资渠道的万科，无疑占据优势。

    在社区商业上，万科正在建立产品线，已依次建立万科生活广场、万科里等品牌。与传统商业相比，万科的社区商业主要面对社区居民，如推出与教育相关的产品。

    目前，万科的社区商业正与其传统的住宅业务形成合势，如东莞松山湖项目，住宅销售为社区商业引入客流，社区商业则在满足业主商业需求的同时，还能提升周边住宅售价。

    从这些板块不难发现，万科未来拓展、拆分的业务，与其传统业务的能力以及资源积累不无关系。

    楼市人物

    顾云昌：房地产面临过剩而非泡沫

    住建部住房政策专家委员会副主任

    中国的房地产价格泡沫正在缩小，房地产行业现在面临的最大问题是过剩而非泡沫，现在关键是去库存。虽然，北京、上海、广州、深圳还存在房地产泡沫，也不可能完成消失；但是，现在三四线城市的房价几乎没多少泡沫。而房价与居民收入比也正在下降，现阶段人均收入的增长水平超过房价的上涨水平，房地产价格泡沫正在缩小。

    目前的政策是对前期过紧的房地产政策松绑，还谈不上政府出手救市。政策变化是必然，因为楼市下行太快，对宏观经济增长带来不利影响，国家要防止经济过度下滑，还是要靠百姓购房，未来政策还有很大的调控空间。

                                                               （来源：中国新闻网）

    绿地张玉良:楼市从规模向利润换挡 去库存成主基调

    中新网1月26日电 2014年，中国房地产市场经历了一场自上而下的变革，无论是企业层面还是政策层面，都出现了不同于以往的转变。在绿地集团董事长张玉良看来，2014楼市政策在朝注重市场机制的方向转变，根据市场状况进行相应的预调微调，“去库存”成为主基调，信贷政策、限购政策逐渐松绑，会对行业恢复市场化调节能力和良性发展起到积极作用。

    值得关注的是，2014年以来，企业外部发展环境不断深化调整，中国经济“新常态”特征日趋明显。房地产行业在上一年高位高速增长的基础上，出现了深度调整和分化，并逐渐从结构性分化转变为全局性下滑。为此，张玉良对中新网房产频道表示，宏观经济增速放缓带来的市场信心和预期的变化、针对房地产行业的流动性支持不足、局部市场供需结构的失衡成为主要因素，加上上年基数较高，市场出现回落也是正常现象。

    基于上一年的市场调整，2015年的发展趋向备受关注。张玉良分析称：“当前和今后一段时期，随着中国经济进入‘新常态’，既有高增长红利缩减、房地产行业调整、商业模式巨变等新的挑战，也有经济结构转型升级、新型城镇化快速推进、全面深化改革持续推进、经济开放性水平不断提高等新的机遇。我们认为，企业只要顺时应势、把握机遇，仍有巨大的发展空间。”

    张玉良表示，从房地产行业来看，激烈竞争常态下，行业正从“规模”向“利润”换档，房企竞争力从重“产品力”向“产品力 服务”过渡，以移动互联网为代表的新技术、新渠道、新模式改变了商业形态和市场预期，这些都对企业通过进一步创新商业模式、优化业务结构、升级产品服务，更多依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利提出了要求，系统提升运营管理水平是房地产业的根本出路。据中新网房产频道了解，2014年绿地集团全年实现业务经营收入达4021亿元，较上年增长22%，年末总资产近4800亿元。房地产业务全年实现预销售金额2408亿元，较上年增长50%。其中，绿地海外扩张步伐加快，去年海外收入达到153亿元，较上年大幅增加467%。

    对于2015年的发展规划，张玉良称，随着绿地自身转型升级的持续推进，我们在金融、地铁、商业、海外经营、投资并购等若干新兴领域正不断夯实基础，这些都为企业“再成长”提供了新的动力。

                                                (来源：中新网房产频道)

    易宪容：房贷新政须避免助长楼市投机炒作风气

    4月2日，中国民生银行与胡润百富在北京联合发布了《2014-2015中国超高净值人群需求调研报告》(以下简称《报告》)。

    《报告》显示，中国超高净值人群(即总资产超过5亿元的人群)约1.7万人，这部分人群中主要以企业主为主，总计资产规模约31万亿元，平均资产规模18.2亿元，相当于中国14亿人口GDP的一半。

    《报告》还显示，到2014年9月底，资产超过1亿元的有67000人，比上年增加了2500人，增幅为3.9%，其中20%属于“炒家”，15%靠专职炒房盈利，5%职业股民靠股票投资获得收益，合计13000多人，69%是白手起家，57%分布在一线城市(北京、上海、广州、深圳)及浙江等。房地产是中国超级富豪白手起家及最多聚集的行业。

    从《报告》所显示的内容来看，中国的超级富豪在以下几个方面与中国的炒房有关。

    一是房地产业是超级富豪最为聚集、增长最快及占有最多的行业；二是在中国的超级富豪中，15%的人直接与炒房有关；三是一线城市的超级富豪占比最多，为45%，而这些城市的房价最高。

    从这三个方面来看，通过炒房盈利是当前中国超级富豪财富增长最快的方式。

    近些年来，房地产投资投机炒作在短期内让社会财富很快在房地产开发商及炒房者手中聚集，它也是社会财富向少数人转移，并造成当前中国财富分配不均的重要原因之一。

    对于这种情况，尽管在2007年关于房地产的359号文及2010年的“国十条”有所认识，并希望有所改进，但是一旦碰上房地产调整影响GDP的增长及地方政府的土地财政，中央政府的房地产宏观调控政策又会不同程度地助长居民投机炒作住房。

    无论是2014年的央行房贷新政还是最近放开第二套住房首付比例，虽然其主要目的是为了释放“改善性住房”需求，但不可否认，这类政策在很大程度上会起到鼓励房地产投机炒作的效果。

    因为这些居民之所以会进入住房市场，其中相当一部分人恐怕并非是为了改善其住房居住环境，而是因为购买更多的住房后将有利可图，更何况这种购买行为还可以享受政府的各种优惠条件。

    可以看到，如果这些人预见到购买的住房不能够以更高的价格卖出时，那么这些需求将大大减少。这就是为何2014年央行信贷新政之后，为何进入市场的购买住房者并不多。原因就在于这些购买住房者预期享受优惠条件之后，所购买的住房不能以更高的价格卖出。

    为何说住房投资投机炒作是一种严重的财富转移及掠夺机制，并造成社会财富分配不公？这主要在于住房的两栖性。住房不仅可投资也是居民的生活必需品。如果政府不把两者清楚界定，并采取相应不同的政策，那么这个市场一定会成为投资为主导的市场。因为，住房投资者出价永远会高于住房消费者。如果房价被投资者推得极高，而住房消费者不得不进入时，后者就得付出沉重的代价，住房消费者的财富就在这过程中被转移及掠夺，从而导致整个社会财富分配不公。

    因此，地方政府对房地产市场投机投资炒作要有清醒的认识，严厉地遏制住房过度投机炒作，更不能反其道而行之，采取强激励的调控操作去鼓励住房投机炒作。如果这样做，必然造成中国社会严重的财富分配不公。而这些就是导致社会矛盾与社会冲突的主要根源。可见，遏制住房投机炒作是化解社会财富分配不公的重要途径。

                                    (作者为中国社科院金融所研究员)

                                   （来源：每日经济新闻）