拿地转至核心二线城市 孙宏斌要怎样实现2000亿

作者:谢敏敏  来源:经济观察网  日期:2016年2月24日

    “别扯情怀,我最恨的就是情怀,我也是个有情怀的人,但我不说,一扯就显得很low。”1月5日,携一众高管在上海亮相的融创中国董事局主席孙宏斌不改犀利本色。

    2015年,融创交出了一份销售额734.6亿元的成绩单,行业排名第九,比2014年的销售额增加了11.6%。虽然行业排名有所上升,但2015年融创的增长率是上市以来最慢的一次。

    2010年上市以后,融创凭借着高周转和聚焦一二线的策略狂飙突进,四年来的销售额分别为83亿元、192亿元、356亿元和547亿元,同比增幅分别高达73%、131%、86%和53%。但过去两年,其增长率分别下降到29.6%和11.6%。

    2015年,孙宏斌两次在香港面对投资者和媒体就业绩表态,销售规模的增长将不是第一重要的指标,新形势下,权益增长、均衡、现金安全和利润等,将是更为侧重的关键词。

    这一次,孙宏斌直言,过去两年融创在原地踏步,对公司的发展有所影响,2016年,将是融创新的开始,“有时候我对我们的业绩也是不满意的。但是又想想,为什么原地踏步?这两年我们都在帮助别的开发商干活。”

    孙宏斌所说的,正是对绿城和佳兆业的收购导致了管理资源被占用,有将近一半的管理人员忙于并购,如融创执行总裁兼上海区域公司总经理田强在绿城做了8个月的总经理,融创执行总裁黄书平在佳兆业担任了半年多的总经理,此外资金上也被占用。

    迎来新开始的融创对规模提出了更高的要求,2016年的目标是超过800亿元的销售,到2017年超过1000亿元。“规模这个事,我觉得不重要,但是我们现在4400亿的货值,且钱都付清了,如果不卖,利息就有两三百亿元,我们的土地储备决定了我们一年必须得卖1000亿元左右,才能有发展。”孙宏斌说。“我们要保证有一定的规模,但我们首先要把产品和服务做好,一定会做到行业TOP10里面最具发展潜力,也最具发展空间的企业。”融创行政总裁汪孟德反复强调。

    目光投向二线核心城市

    截至2015年底,融创旗下共计4400亿元的土地货值,可支撑未来三四年间的销售。其中,沪苏区域的土地货值高达1300亿元。

自2012年和绿城在长三角区域展开合作后,融创就将上海视为战略重镇。据田强介绍,3年多来,融创在长三角区域拓展了无锡、苏州、上海、常州和南京5个城市,在上海新增了10个项目,长三角区域25个项目目前累计销售了705亿元,销售面积达到318万平方米,销售均价每平方米超过3万元,“接下来重点布局上海、南京和苏州。”

    孙宏斌曾经是最坚定的一线市场拥护者,融创早就在北京和上海大手笔布局。4400亿的土地储备里,有2/3分布在融创深耕的京津冀杭区域。但2015年,融创通过并购等手段密集布局了成都、武汉、南京、西安、济南等8个二线核心城市。

    汪孟德解释说,最近一两年诸多房企都表示要回归一线,但融创却选择进入二线市场,这是因为在他们看来,很多二线核心城市未来会占据中国房地产市场非常大的比率,发展空间巨大。

    “过去几年在北京上海还是很坚决的,但现在,很多一线城市的项目其实是不赚钱的,尤其是地王,北京上海这个市场是我一直看好的,毫无疑问房价会涨,但地价太高太贵了,所以我们进入了二线核心城市。”孙宏斌说。

    融创的下一个目标市场便是广深,并购佳兆业事件之后,融创在深圳组建的团队并未解散,一直在广州、深圳、佛山、珠海、东莞和中山这6个城市看地和洽谈项目,此外,也有可能通过和佳兆业在项目层面进行合作的方式进入广深市场。

    目标2000亿

    孙宏斌表示,融创在2016年会坚持三个关键词:第一是判断,“现在我看北京、上海是什么地都不能拿,房价再涨50%还是亏钱,这就是判断”;第二个关键词是继续布局,基于上述判断,融创会继续在二线核心城市布局,至少布局1到2个广深城市,如果北京和上海的地价有所下跌,也会考虑回到一线城市拿地;第三是控制风险,“鉴于目前的经济形势,房地产的风险空前的大,我一直说,我们不能把自己弄到一个坑里,买了一块很贵的地,好几年都解不了套。控制风险在于‘你是在北京买地,还是你在武汉买地’。”

    控制风险尤为重要。自诩并不乐观的孙宏斌强调,2016年买地会尤为小心。

    但控制风险并不意味着不发展。孙宏斌对融创做到2000亿的规模很有信心:“做到2000亿是不难的,现在有16个城市,估计未来会布局20多个城市。行业空间也还是很大的,我们觉得这个行业的高端产品肯定是不够的,过去大家都去做刚需产品了,真正做高端的并不多,而且行业趋势是大的公司越来越好做。”

    不转型

   “接下来会选择收购难度小点的公司吗?”孙宏斌答,“这事从来就没有容易的。”

    并购让孙宏斌和其背后的融创获得了更高的舆论关注度,也得以在长三角站稳脚跟。在融创4400亿元的土地货值里,有2/3是通过收购合并的方式获取的,只有1/3是通过公开市场招拍挂获取。汪孟德将之评价为“最适宜的方式获取最优质的土地储备”。

    虽然对绿城和佳兆业的并购都未成功,孙宏斌的个人公司对雨润股权的收购也由于雨润实际控制人祝义材无法在合同上签字而处于停滞状态,但孙宏斌并不认为过去的大型并购经验是失败的。

    在收购雨润时,曾有银行高层在电话里对孙宏斌说:“第一次没做成,第二次没做成,这次一定要做成了。”他的答复是:“为什么一定要成呢?这就是个买卖。”

    诸多房企谋求转型之际,融创依然坚定地走地产专业化路线,称“不会转型”。在孙宏斌看来,走地产专业化路径,投资能力是第一位的,这也是融创最核心的竞争力所在,“两个人抢的时候你让着点,很多人抢的时候忍着点”。

    忍让一词,也许是年轻时的孙宏斌最不喜欢的词语了,但如今自称心态越来越踏实的他,却经常提及嘴边——不管规则多么离谱,你都得遵守。

   “‘狼性’不太适合我们了,狼性我一直觉得是指不靠谱的意思。我不希望公司发展得多快,希望这个公司是从容的。”孙宏斌说。

 

鲁ICP备19061685号-2
<
/div>
技术支持:济南网站建设

鲁公网安备 37010202000510号