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抑制资产泡沫下的楼市变局

政治局会议：引导货币信贷和社会融资合理增长

7月26日，中共中央政治局召开会议决定召开十八届六中全会，分析研究当前经济形势部署下半年经济工作。国家主席习近平称，当前中国经济下行压力依然较大，存在一些必须高度重视的风险隐患。必须坚定不移推进供给侧结构性改革，化压力为动力，推动我国经济发展长期向好。

会议强调，要坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，注重相机、灵活调控，把握好重点、节奏、力度，为供给侧结构性改革营造良好宏观环境。要引导货币信贷和社会融资合理增长，着力疏通货币政策传导渠道，优化信贷结构，支持实体经济发展。要有效防范和化解金融风险隐患，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。要持续深化“放、管、服”和财税、金融、创新、国企等重点领域改革。

会议强调，全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，通过有效的市场竞争，提高资源配置效率，实现优胜劣汰和产业重组，提升产能过剩行业集中度，积极推进科技创新，增强核心竞争力，加快推进新旧动能转换。要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

央行行长：高度重视部分城市房价上涨适当控制信贷

2016年10月6日，2016年第四次二十国集团（G20）财长和央行行长会议在华盛顿举行。财政部部长楼继伟和中国人民银行行长周小川共同主持会议。此次会议是中国担任G20主席国期间的最后一次财长和央行行长会议，主要讨论了当前全球经济形势以及税收、受益所有权和反洗钱议题，并听取了2017年G20主席国德国对明年G20财金渠道议程的介绍。

会议认为，全球经济复苏依然缓慢且不均衡，不确定性和风险有所上升。会议强调将继续加强宏观经济政策协调，切实落实G20杭州峰会各项共识，包括使用所有政策工具促进增长，坚定不移推进结构性改革，扩大基础设施投资，推动贸易自由化进程，以实现全球经济强劲、可持续、平衡和包容增长。会议讨论了金融行动特别工作组（FATF）和全球税收透明度和情报交换全球论坛（简称全球论坛）关于加强受益所有权国际透明度标准实施的初步建议，要求FATF和全球论坛继续完善建议并推进相关工作，同时欢迎经合组织（OECD）等其他国际组织积极参与此项工作并提供支持，以打击逃避税、恐怖融资以及洗钱和腐败行为。`

楼继伟部长指出，在各方共同努力下，G20杭州峰会圆满落幕。峰会围绕“构建创新、活力、联动、包容的世界经济”主题，就加强政策协调、创新增长方式、更高效的全球经济金融治理、强劲的国际贸易和投资、包容和联动式发展等议题进行了深入讨论，取得了丰硕成果。作为峰会筹备的主渠道之一，G20财金渠道自中国担任主席国以来，积极开展工作，在宏观经济政策协调、结构性改革、基础设施投资、国际金融架构、金融部门改革、国际税收、反恐融资、气候资金和绿色金融等方面取得大量重要成果，有力支持了峰会的成功举行。这些成果凝聚了财金渠道的智慧与共识，也展示了G20各国团结一致应对全球经济挑战、完善全球经济治理的信心和决心。下一步，G20各方应继续努力，推动杭州峰会成果得到切实落实，确保相关议题在未来G20进程中得到延续和巩固，不断增强G20机制的有效性和影响力。

楼继伟部长介绍了当前中国经济“去杠杆”和结构性改革的情况。中国“去杠杆”周期与发达国家不同步。国际金融危机爆发后，发达国家普遍启动了“去杠杆”进程，中国通过实施大规模经济刺激政策，为应对危机做出了重要贡献，但也产生了债务率上升以及产能过剩问题。

当前，中国正在推进供给侧结构性改革进程：一是理顺价格关系。重点是减少对市场价格形成的行政干预，着力完善基于市场供求的价格形成机制。如在农业领域，打破僵化的农业价格体制，同时改革农业补贴制度等。二是推进城乡要素流动。整合碎片化的社会保障制度，逐步建立统一的城乡居民基本养老保险制度和基本医疗保险制度，实现义务教育资源可携带，推动更多人口融入城镇，扩大有效需求。三是推进简政放权，鼓励创业创新，增强经济发展的新动能。目前，中国的结构性改革已经取得明显成效。单位GDP增长容纳新增就业数量不断上升，目前6.7%的GDP增速已实现新增就业超1000万人。尽管中国的结构性改革任务仍很繁重，但这将有力促进经济中长期可持续增长。

周小川行长指出，今年以来中国经济增长继续处于合理区间，物价基本维持稳定，就业市场表现良好，消费继续稳中有升。近期一些重要经济指标出现回升迹象，继续为全球经济增长作出重要贡献。在经济进入中高速增长“新常态”的同时，中国经济增长的结构和质量不断改善，新的增长动力不断涌现，经济长期向好的基本面不会改变。

周小川行长表示，中国信贷[2.66%]/GDP与长期趋势缺口上升，反映了中国应对全球经济复苏乏力和落实G20增长目标所做的努力。中国储蓄率高，投资较快增长有充分保证。同时中国尚处于中等收入水平，有很多增长点可供挖掘。目前中国经济中存在一些过剩产能，适当信贷增长可发挥逆周期调节作用。去年中国资本[0.00%]市场出现一定波动，为维护金融稳定，当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况，但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。

周小川行长介绍，中国努力在提高汇率灵活性和保持汇率稳定之间寻求平衡，将坚定不移地继续推进汇率市场化改革。近期资本外流压力有所缓解，考虑到中国经济运行保持在合理区间，经常账户持续保持顺差，中国跨境资本流动将向着更加平衡的方向发展。

周小川行长指出，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

新华社：严格房企融资“变通”渠道监管才能挤出泡沫

近日，针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象，多地多部门陆续出台了一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。

“新华视点”记者调查发现，房企利用金融杠杆获得资金手段繁多，成为推高地价房价的一个重要原因。

房地产市场降温政策近期频现

在全国范围内，对房地产企业的部分政策逐步收紧。据记者了解，兴业银行[0.31% 资金 研报]、工商银行[-0.23% 资金 研报]等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事，记者从证监会了解到，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策，自2010年以来就一直实施，并非新政，但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

与此同时，部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出，今年二季度，热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价，苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度，天津收紧公积金贷款政策。

据记者了解，二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策，包括实施土地拍卖熔断机制，提高土地出让金首付比例，收紧个人购房贷款政策等。

南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制，即当出让地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，所有报价无效；安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50％，南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60％。

在资金供给端，一些地方政府开始提高二三套房首付，并限制购房贷款，以减缓房企销售回款，减少向开发商“供血”。7月1日，合肥楼市新政正式实施，二套房最低首付比例为40％，购买第三套及以上住房，最低首付比例均为60％，且停止住房公积金个人住房贷款。

降温政策直指房企高杠杆融资

记者调查发现，近半年来，地王频出的背后既有资本市场输血的力量，也有银行开发贷款等低成本投资资金的“辅助”。所以，从近期各地各部门的调控来看，给房企降杠杆成为上述降温政策的重要手段。

今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影。去年，招商蛇口吸收合并招商地产[0.00% 资金 研报]上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目。

业内人士表示，这种上市房企利用资本市场融资的高杠杆来拿地的做法非常普遍。万得（Wind）资讯数据显示，今年以来，上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元，共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

高和资本董事长苏鑫表示，股权融资的资金成本较低，是不少上市房企的重要融资渠道。监管部门再次强调再融资不能用于拿地，对于不少A股上市房企影响较大。

开发商资金的另一个重要来源是银行的房地产开发贷款。绿城中国[-2.05%]相关负责人表示，“无论我们有多少融资渠道，开发贷都是必须申请的，因为价格低廉。”

同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分银行此次缩短房地产开发贷款周期旨在规避楼市投资的金融风险，缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张，从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策，都是为了抑制开发商的非理性拿地。

易居智库研究总监严跃进表示，地方政府通过“提首付，降杠杆”可以减缓开发商销售回款，削弱为房企拿地“输血”，抑制地王产生。“总体上，监管层对开发商变相‘限贷’，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”

新政策对龙头房企影响力有限，房企拿钱手段越来越多

部分热点城市房价过高，来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当地王的冲动，进而如何影响房地产市场？对此，多位房企高管表示，目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大，而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说，市场上融资拿地的手段却越来越多。如果地王继续频繁出现，对于房地产市场来说仍会推高房价。

旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资渠道比较单一，多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多，不少房企50％以上的融资来源于公司债[0.03%]和企业债等，其余部分除银行开发贷款外，还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

记者调查发现，不少企业绕道债券市场融资。2015年，恒大地产[-1.89%]发行50亿元公司债，经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块地王的信达地产[-3.16% 资金 研报]，发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。

浙江一家龙头房企执行总裁告诉记者，“即使再融资大门重新关闭，对于标杆房企来说，也并非不能容忍。因为当前房企获得资金的渠道更广，资本一定会克服‘重重障碍’奔向高回报行业。”

记者调查发现，在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束，并不能过多向房企贷款，但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划，然后由银行购买，实现信贷资金绕道流出。”

在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10％的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。”目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

业内人士认为，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。

多家银行加码限贷、控制房贷余额 楼市降杠杆推进中

在一二线城市的买房热潮推动下，用假离婚来规避限购限贷的现象已屡见不鲜，上演了各种人间闹剧。通过百度搜索“假离婚”关键词，相关结果已达817万个，相关搜索则提示为“假离婚买房注意事项”、“假离婚买房后果”等。

不过，对于“假离婚”规避限贷，已有在沪银行机构开始了应对举措。第一财经记者从民生银行[0.11% 资金 研报]上海分行相关业务人士处获悉，该行已经内部传达，今日开始对“离婚不到半年”的房贷申请人严查，离婚前若不符合贷款申请资格，则即便其离婚，也对其直接停贷。

本报记者查询民生银行半年报发现，该行个人房贷余额增长迅猛，在过去的一年半里翻了近三倍，上半年仅仅6个月时间，该行个人房贷增幅就达70.42%。

而事实上，从上市银行半年报来看，近期大举做大房贷规模已是整体性趋势。

据该银行人士透露，接下来会有一系列细则来控制房贷业务规模，上述对“离婚不到半年”者的贷款新政策只是其中一项。

值得注意的是，虽然各行制定的细则或有不同，但本报记者也从业内多家银行内部人士处获悉，“加码”限贷、控制房贷余额已是大势所趋，民生银行并非特例。楼市调控降杠杆正在重点推进中。

昨日，上海银监局召开会议向辖内银行提示了房地产信贷风险，多家银行也将开始各有举措落实监管精神。

10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确严查土地款融资，并要求制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。

此轮楼市热与09年唯一不同：开发商利润买块地就没了

继一线城市之后，天津、武汉、合肥、郑州、成都、济南、青岛等城市地王频繁出现。

击鼓传花的游戏从一线、二线城市向“2.5线城市”扩展。所谓“2.5线城市”是指与杭州、南京这些二线城市相比购买力稍弱，但同样为副省级的城市，比如郑州、济南等。

日前，济南东部唐冶新城，不仅有楼盘在开盘2小时内售罄，还有投资客在楼盘开盘现场公然加价卖号、炒房客摇到号后公然加价3万至15万不等倒号；浙江湖州某盘开盘，多组客户抢1套房子，2个小时卖完一栋楼。

截至9月21日，济南新建商品住宅的网签量已经突破了95000套（近三个月未扣减解除网签的数量），而根据济南市建委公布的官方数据，去年全年累计网签一手住宅90185套，刷新济南的住宅销售新纪录。也就是说，济南八个半月卖出的住宅就超过了去年全年的总量。

土地市场也开始抢地。9月19日，青岛高新区一地块进行网上拍卖，在经过长达近8小时、550轮的激烈鏖战后，北京融创建设房地产有限公司以6852元/平方米楼面地价、8.35亿的总成交价拿下该地块，溢价率高达341%；9月20日举行的南京第二场土地拍卖，七幅地块全部熔断，进入待摇号环节。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出这一波“2.5线城市”的房价涨潮受到一线城市影响。例如上海春节过后市场的热销带起率先回暖，“325”新政之后，上海的市场需求外溢到周边强二线城市。

对比核心的二线城市与非核心“2.5线城市”，强二线和弱“2.5线城市”之间短期的市场去化周期，从年初表现可以看出差异，这导致各个城市之间复苏时间不一样，从而不难发现房价上涨“击鼓传花”的路线图。

例如南京、合肥、苏州库存年初平均半年左右，现在合肥只有2～3个月库存，郑州、济南等有12个月左右去化周期，当库存周期不一样，核心区域火爆起来之后，库存周期降低，市场被带起，各地短期市场界面的不一样，导致城市轮动上涨出现。简单而言，就是资金的流动与市场去化周期差异性两大主因。

熟悉的套路

上述融创拍卖结果一出来，红岛楼盘随即传出封盘调价的消息，该片区被推到风口浪尖。一方面规划利好倾斜，另一方面，红岛高新区新房去化提速，目前库存已不多。一名胶州业内人士表示，与青岛一隅之隔的胶州楼市或许很快也要火了。

而在济南，地价狂飙之下带动房价上涨。唐冶新城北边的郭店板块，调价刚刚真实发生过。9月21日，经过311轮竞价，荣盛以12.05亿元竞得郭店一宗住宅用地，楼板价达到6379元/平方米，溢价719%。参与竞价企业11家，包括：万科、绿地泉景、保利置业等知名企业。

就在当天下午，地块附近的中建地产某盘，上调了500元/平方米。据当地销售人员反映，附近的楼盘都会跟风调价。

在网上可见唐冶新城在售的新房房源，记者致电销售人员咨询，获悉，现在买一个90平方米左右的小户型投资，差不多都要80～90万左右一套。“涨得挺快的，小户型都被卖完了。5年之后，这里配套就会齐全一点。”销售人员在电话里介绍，济南现在售楼处有房子，开发商已不卖。拿着预售证都不卖，等交房时卖价格还会涨上去。

9月20日，济南唐冶新城鲁能泰山七号开盘，1224套房子开盘被抢空。据中介人员透露，有客户上午刚在千余名购房大军中摇到号，下午就把信息挂在了中介转手赚差价。买房靠关系这样的情况也出现了，跟开发商有关系的一些客户，先交几万块钱定金，提前拿到一定数量的号，在现场对那些有需求的人，以1万块钱一个号的价格出售。

唐冶片区一个楼盘负责人透露，投资需求能占到总需求的25%至30%。投资客不仅有本地人、上海人，甚至一些三线城市例如莱芜等地都有人来济南投资房产。

从年初开始的地王和三月开始的抢房，经过半年的延续和扩散，早已从一线城市全面铺向二线城市，甚至三线热点城市也已出现。来自同策咨询研究部的数据可见，济南今年8月份卖出房子10028套，同比2015年8月的6573套，大涨53%；青岛8月卖房18459套，同比大涨77%。

在流动性充裕的大背景下，有投资客甚至列出一张买房投资路线图：北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州。

“2.5线”城市上涨路线图

9月19日，国家统计局公布了《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》国家统计局数据显示，70个大中城市房价整体仍呈上扬态势，且房价上涨的城市数量明显增加，上涨的城市由7月的51个增至64个；且各类城市的环比增幅均有扩大，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%；在8月，郑州房价增幅达5.6%，领涨全国。紧随其后的是上海、无锡、合肥、福州，同时，南京、厦门、北京、石家庄和天津增幅也较大，以上热门城市占据8月环比增幅的前十位。在17个同比涨幅超过10%的城市中，厦门与合肥上涨幅度超过40%，上涨幅度赶超四个一线城市。

现在新一轮房价领涨点开始向郑州、无锡等热点二三线城市倾斜，此类城市房价开始直线攀升。8月份济南新房价格环比上涨3.2%，创下近九年来的最高涨幅，涨幅居全国第12位，从去年8月开始，济南房价已经实现了13连涨。一天一涨价，在济南并非虚传。

中原地产首席分析师张大伟直指，这一波投资潮像有“蝗虫效应”，从杭州、嘉兴、苏州等地转移到了济南、成都、无锡、常州。相比上一轮房价上涨，2016年本轮房地产上涨最典型的特点是分化 暴涨。

张大伟认为，地王化是房价击鼓传花的主要原因。中原地产研究中心数据显示，二线城市、“2.5线城市”逐渐成为地王最集中区域，包括杭州、苏州、南京、天津、武汉、合肥、郑州、成都、济南等城市地王频繁出现。

从近期各地方政府的政策来看，继苏州和南京二套房贷首付比例提升后，杭州、厦门也重启了限购政策。这或许是核心二线城市调控政策落地的开始。从上述热点城市楼市来讲，由于房价同比涨幅超过10%，并且上涨幅度一直处于全国前列，“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨，这也就意味着这些城市存在出台调控措施，通过“提首付、降杠杆、控投资”的方式为高烧的楼市降温的可能性，同时，土地市场也可能出台“控地王”措施。

济南当地一名业内人士指出，这一轮房地产热与2009年那波非常相似，都是政策刺激银根宽松，开发商融资成本极低，钱多得是。问题在于，2009年那波只是部分“面粉”贵过“面包”，而这一次，绝大部分一二线城市都是“面粉”贵过“面包”，开发商虽然多挣了不少钱，但一个地王就还回去了。

张大伟认为，房价上涨在前3月出现降温后，再次出现明显升温：主要有信贷继续超发与地王普遍出现两个原因。

9月14日，央行发布8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，其中住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。

个人贷款的中长期贷款当中，基本是住房按揭贷款，8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。资产潮依然汹涌。

前8月，全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调，但土地成交额爆发的现象，2016年前8月，累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿，相比2015年同期的10022亿，上涨幅度达到了51%。

北京限购新政：二套房首付比例不低于50%！

9月30日，北京住建委等颁发房地产调控措施，进一步完善差别化住房信贷政策。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

按照此次北京规定，执行的将是“认房又认贷”的政策，即只要该家庭名下有房，再次购房时无论是否还有贷款，执行的都是二套房的首付比例。中原地产分析师张大伟认为，这意味着北京基本所有豪宅客户，全部需要70%首付。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次调控提首付，降杠杆，抑制投资投机需求，为楼市降温。首套普通自住首付35%，二套自住普通首付50%，二套非普通首付70%，一线城市几乎没有普通住宅了，因此，北京二套基本为非普通首付七成，首套二套首付比例全国最高最严，北京之后估计上海深圳会跟进。

易居研究院智库中心研究总监严跃进置评，北京在10月1日前出台政策，信号意义大于政策本身调控的意义，北京政策模板将成为第四季度各大城市尤其是一二线城市调控楼市的模板。所以北京政策出台，意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点，即政策拐点已经在今年第四季度正式开启。

深圳楼市新政：二套房首付提至七成

据深圳政府网消息，深圳楼市实施新政，二套房首付提至七成。此次调控进一步深化和完善了限购政策，要求：本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房。对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

广州楼市新政出台：2套房最低首付款比例不得低于70%

据广州政府网消息，广州出台楼市新政，严格执行既有的住房限购政策，即本市户籍居民家庭限购2套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。严格执行现有差别化住房信贷政策，即对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，执行最低首付款比例30%的规定；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

济南：首房首付提至30% 外地人只能买一套房

10月2日，济南市政府出台加强房地产市场调控工作的通知，购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。

济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

为保持房地产市场持续平稳健康发展，根据国家分类调控、因城施策的总要求，经市政府研究，确定针对房地产市场过热、价格上涨过快现状采取进一步调控措施。现就有关事宜通知如下。

一、购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。

二、家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。

三、本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。

四、依法严厉查处违规炒房、违规销售等行为，打击违法资金流，切实维护房地产市场正常秩序。

本通知适用于我市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区。

济南市人民政府办公厅

2016年10月2日

武汉也限购了！二套房首付五成起三套停贷

2016年10月3日，武汉楼市调控加码，武汉发布《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》。

本地人购买第二套房首付50%，购买第三套房暂停商业贷款；外地人购买首套房首付四成，购买第二套房暂停商业贷款，购买第三套房限购。限购限贷范围为主城区和开发区，即江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南）、东湖生态旅游风景区。

此前，武汉宣布9月1日起实行限贷，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。

调控后哪些城市房价有望先降？

政策拐点之后，房价拐点又将何时到来？这其实就是看哪些城市能最先逆转楼市供求关系，使供大于求。

这个十月长假，国内数个一二线城市的开发商、购房者及媒体从业者经历了一场政策大洗礼。二十个城市限购限贷，虽然严厉程度不一，但雷霆万钧之势显示了高层阻止楼市疯狂的决心。两年来，政府对房地产宽松政策的拐点迅速来临。

那么，政策拐点之后，房价拐点又将何时到来？这其实就是看哪些城市能最先逆转楼市供求关系，使供大于求。其中无非两点，一是如何缩小需求，二是如何扩大供应。

缩小需求当然取决于当地调控政策、限购限贷去杠杆的严厉程度。除了一线城市，二线城市中最严厉的无非是长三角的苏州、南京和合肥，而它们恰恰是二线城市前期最疯狂的“四小龙”（苏州、南京、合肥、厦门）。

供应端则是土地放量，这是楼市扩大供应的前提。而苏州、南京、合肥这几个城市，恰恰又是前期土地拍卖最多的，今年前三季度土地收入都已超过一千亿，而后期还将继续大规模放地。

比如南京今年要出让500公顷的土地，四季度还有三分之一要完成。这么大的量，在前期地王和现在限购的基础上，必将让开发商谨慎而行。南京市前期土地成交溢价率主要集中在50%-200%之间，占全部成交地块的80%，溢价率超过100%以上的有25宗地块。这样的局面显然会明显降温。

合肥的供地力度更猛，号称2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩。其在九月初就公布了《合肥市居住类国有建设用地使用权出让预公告》，涉及土地50宗，总面积6225亩，这也是合肥市土地市场史上一次性公布居住土地宗数和面积最多的。

在合肥房地产市场采取严厉调控、下游购房者已大大减少的背景下，此次大面积放地则从供应端对房地产市场进行了调控，使供求关系迅速逆转，购房者预期自然也发生改变。

至于前期疯狂抢地的开发商也会冷静很多。这么多后续土地，不可能都成为地王，开发商再拿地必须谨慎。当然，这些土地具体落实“招拍挂”需要合肥政府提供强有力的措施，来保证市场及时供应。

另外，这些城市前期房价疯涨，使购房门槛大幅提高，再加上改善性住房去杠杆，最高八成的首付，让众多购房者难以企及。而前期释放的大量地王，使开发商急于回收资金，推出新房源，以求在高价基础上实现快销热卖。但在目前调控政策下，这样的局面几乎不可能再实现。

2016年虽然大多数开发商都超额完成指标，利润也大大增加，但是他们在抢了众多地王之后，早已把资金还了回去，并要靠销售回款来消化掉地王。尤其是那些拿地金额远超销售金额的福建民企，在政策反转的艰难局面下，回款速度关系企业生死存亡。为了资金周转，在这三个城市里，部分开发商以价格战来打动购房者就是顺理成章的事了。所以，一旦全国市场发生反转，领头羊应该就是这几座城市。

其他城市变数就比较大了。比如深圳和北京的政策也很严厉，北京二套首付不低于50%，深圳更提至七成，这使得改善性居住的购房门槛达到了无以复加的程度，但是这两个城市目前土地出让都很少，短时间内很难让供求关系出现大逆转。

而二线城市中济南和郑州虽然调控政策比较宽松，但济南全年总住宅用地供应量将达到8000多亩， 明显超出以往每年五六千亩的供应量。而郑州今年1-8月主城区已供地5300亩，按照年底再供应6000亩的计划，今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩，是去年全年供应量的2.3倍。这也将对供求关系形成巨大压力。

所以，这几个城市也有希望达到价格拐点，但时间会推迟很多，应该是在长三角这三个城市之后。

央行上海总部召集25家沪银行开会 严格执行限贷政策

记者今日从央行上海总部获悉，10月19日，人民银行上海总部召开会议，25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会，上海市住建委、金融办、规土局相关负责人出席会议。会议分析了当前上海市房地产市场和房地产金融形势，部署了下一阶段主要工作。

会议要求，各商业银行要继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。

记者获悉，会议还要求各商业银行密切关注房贷集中度，合理调整资产结构，积极支持实体经济，努力推进供给侧结构性改革，把房地产调控和经济转型升级、风险防范统筹好。

据悉，此次会议旨在全面贯彻落实人民银行全国货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会精神，及上海市政府房地产调控精神。

（来源：根据新华网、凤凰财经、第一财经日报、上海证券报、21世纪经济报道等综合整理）