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背叛传统商务地产后 青岛科技城拿什么取悦精明的老板们

为什么抛弃传统的拿地盖楼卖卖卖？

因为写字楼已经进入了卖不动的时代！

在我看来，中国式写字楼地产拿地盖楼卖卖卖的时代过去了，事实上它很难带领我们升级了。

这不是危言耸听，这是残酷的市场现实，从青岛到全国，数据已经说明一切，即使在住宅大卖，导致前所未有的十一黄金周房地产调控大潮的北上广深，商务地产的存货量和消化速度，仍然远远落后于住宅。

中国企业的增长方式已经到了转型期，这就要求房地产商也必须转入服务带动需求增长的道路上来。过去的情况，用业界大佬冯仑的话说，是野蛮生长；现在用互联网时代的话说，是精益创业的时代。

在过去的15到20年间，我的商业地产开发商，已经基本把还算不错的企业，从过去的老旧的路边的房子里面，被淘汰的旧写字楼里面，置换到了崭新的，各种5A、6A、7A级写字楼里。

我们会看到，从青岛，到广州，从重庆到上海，纵横中国每个角落，优质写字楼的买单企业，越来越固定在金融，保险，国企等传统的大型企业。市场上常用的一句话就是“五百强入驻”，不管是中国五百强，还是世界五百强。但事实上，五百强企业的数量和对物业的需求是有极限的，没可能无限制增长，吃掉你所放出来的每一平米空间。

这种事变化，我大致从几个方面来概括：

产品落后的红利消失了，好企业基本上都在优质的写字楼里面，机会越来越少。

市场竞争的态势加剧了，能做写字楼，敢做写字楼，做特别好的写字楼的开发商越来越多，买方市场是个不争的事实。

整个中国的市场竞争环境越来越充分，企业从无到有，从小到大，要面临的挑战也越来越多，成功其实变得越来越不容易，好企业的诞生也越来越难。 

不靠传统的拿地盖楼卖卖卖

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首先澄清一个观点，青岛科技城并不是不卖房子，基础的成本回收，和相应比较微薄的利润是必须的！即使是做微商渠道商，也是明确要求下家先买货再卖货，因为没有成本，就没有压力，没有压力就没有动力，这条是必须做到的。

青岛科技城的盈利方向，更倾向于复合型的盈利，简单地讲，就是我们想办法致力于从一头牛身上扒更多层的皮。

第一层皮当然是最简单的买楼本身产生利润。

第二层皮就应该是帮助企业建立企业更好的发展，这个不是短期的冲动，而是持久的共赢。在今天房地产开发商利润率普遍比较微薄的时代，卖一平米写字楼能够盈利的空间能达到1500块钱的，就已经非常不错了。卖100平米，一平米赚2000块钱，也只不过赚了20万。但是100平米足够容纳下一个年营业额在100万到200万之间的小公司，通过我们的帮助，让他的营业额增长到1000万，我们只占10%的收益，那就是100万，这个利益是普通卖写字楼所产生利润的10倍！

第三层皮当然是帮助这些中小企业直接做到上市。

在别的开发商那里，自己上市可能还是一个比较困难的问题，但是在启迪协信这里，这是一件已经运行得非常纯熟的业务。青岛科技城只是清华科技园在全国三十多个科技园之一，而清华科技园作为国家实施自主创新战略的重要载体，二十年的发展，已经成功孵化了许许多多的上市企业，形成了企业进驻科技园——科技园帮助企业成长——启迪协信投资帮助优质潜力企业——企业成长带来超强回报的良好循环。

持有企业的原始股票，帮助培育企业上市，享受企业上市资金杠杆带来的回报，这个盈利就非常可观了。在中国，科技企业的上市盈利率，10倍以上是一个很基础的起步，优质的科技企业能够达到30到50倍也没有问题。对青岛科技城来讲，产业地产的写字楼本身，是一个很好的原始股的进入渠道。

而在这个循环下，启迪控股将整合100余家清华系企业，192个清华校友会，上万件清华有效专利，上千亿元产业基金……启迪控股以绝对优势的资源引领中国科技服务业，打造全方位创新平台——这不是一句空话或者是梦想，这是一个已经非常成熟的运作体系，一种双赢的、在地产之外创造出的新盈利方式。

在移动互联的今天，企业找人找资源都非常方便

凭什么要这些企业卖清华的账？加入清华科技园的圈子？

在今天，企业无论是找人找钱还是找资源，都比以前快捷方便了不止十倍，这是一个不争的事实。但是换一个角度看问题，有两个困难是今天的企业家无法避免的。

首先，当寻找路径缩短了十倍的同时，达成合作的难度也增加了十倍，总体上来讲，两者抵消，企业要想达到自己的目的，路径的长度并没有发生真实的改变。

过去你找一个清华的教授，可能要通过10个人，教授还不愿意跟你聊一句半句。现在通过某一个APP，企业家很容易就坐到了教室的客厅里，去跟他聊想法、困难，去寻求帮助。与此同时，你会发现，其他人也在这么做。这个教授接触到的人，过去一个月一个，变成一天十个，那么凭什么这个教授要跟这个企业家合作？

其次，互联网的确缩短了人与人之间的连接，但是呈现在互联网上的具体的内容，究其根本，还是人本身。

在工业社会前，中国讲究缙绅官僚集团，这其实就是高端资源圈，进入现代文明后，这个本质并未变化，从前几年各种会所的流行，到今天的所谓各种重磅论坛，顶尖的企业家，顶级的教授，仍旧在他们本身的圈子里。

作为一个圈外人，你可以很容易地跟他们见面，跟他们聊天，但是要想取得信任，成为圈子中人，这条道路还非常漫长。这也是今天，人们并没有因为移动互联网时代的到来而放弃购买豪宅的根本原因。

折射到企业的发展过程中，并不是这个企业家知道了张瑞敏，王石，就一定可以和他们达成合作。人与人之间基础的信任，圈子的认同感，一切仍然存在。

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青岛有哪些行业，哪些产业，

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首先从大方向订量来讲，肯定是科技企业最适合矫情，因为清华的资源，无论从上游的技术研发，转化，到中游的资本注入帮扶，到下游的市场对接，以及后期的协助上市，一切都跟科技紧紧相连，他是清华本身这一个体系的根源。

从相对的产业方向上来看，我认为，高分子橡胶行业，跨界电商行业，大健康医疗行业和新能源行业，是最适合在青岛科技城发展的。

就高分子橡胶行业来看，青岛科技大学就在项目旁边，这所大学本身是全中国高分子研究领域最领先的一所大学，在商言商，青岛科技城和入驻的企业都不可能放弃这样的优质资源。

其次是跨界电商行业，跨界电商行业最大特点是资源的整合，互联网领域里面的一大特点就是机会的不断触发，不断的产生新玩法，不断的产生新的盈利点。在清华的大体系里面，会有更多的、优质的，已经具备很好盈利能力的企业和产品，在这里，跨界电商可以海淘到他们所需要的甚至从来都没有想过的产品和资源。

大健康医疗行业，是整个中国未来发展最被看好的行业，无论从青岛本身的环境资源，还是清华本身的资源来看，在大健康医疗的这个产业里面互相配合，找到更好的未来，都是比较方便和容易的。

其他如新能源行业，以及更多有可能的行业，道理相同。就像清华科技园曾经孵化的多家上市企业一样，仅国家级重大科技成果转化和产业化方面，启迪控股就累计完成转化40余项，“高温气冷堆示范项目”、“集装箱检测系统”、“化学机械抛光技术”、“公共应急平台体系”、“系统化生物芯片”、“第二代居民身份证系统”、“高亮度LED芯片”……利用清华资源帮助企业再前进，帮助企业在关键时期突破瓶颈，让盈利率大幅上升，从小公司变成大中型公司，从大中型公司变成一家资本型企业，这也是我过去一直做，未来坚持做的事。